[스크랩] 1. 주택시장의 미래(3): 시대를 주도해가는 테마의 변화

“추석연휴 특집”(??)으로 3개의 글을 함께 올립니다.

행복하고 즐거운 추석연휴를 보내시길 바랍니다.

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1. << 주택시장의 미래(3): 시대를 주도해가는 테마의 변화 >>

▶부동산 사이클, 주택시장 사이클이 십년이나 그 이상의 긴 주기를 가지고 움직일 때

각 주기마다 그 시절을 주도해가는 주택들이 가지는 강력한 테마가 나타나곤 합니다.

그 당시의 사회적인 트렌드와 사람들이 실제로 느끼는 그 어떤 필요성에 의해서 형성되는 테마일수록

가장 주도적으로 시장을 선도해가게 됩니다.

▶▶ 미래를 얘기하기 전에, 트렌드가 변해온 과정의 일부를 우선 간단히 되돌이켜 보겠습니다,.

제가 지난 7월 중순경에 올렸던 “장마와 부동산투자”라는 제목의 글에서

오래전에는 성북동, 북아현동, 장충동, 남산 근처의 일부동네, 청파동 등 도로보다 지대가 높은 지역에

고급주택들이 많이 들어서서 서울에서 가장 비싼 동네로서의 위상을 지니고 있었다고 얘기하였습니다.

그러면서 정원이 넓게 잘 가꾸어져 있고 멋진 정원수가 있을수록 비싼 고급주택이었습니다.

제가 대학생 시절 아르바이트하면서 그런 집에 드나들면서 참으로 부러워 했었습니다.

자가용 운전기사도 집에서 개인적으로 고용하여 지하층에는 운전기사 방이 따로 있는 집들도 있었습니다.

▶그런데 재미있는 사실로서, 지금은 부자들이 그런 집은 별로 부러워하지 않는다는 것입니다.

강남권에서 그러한 멋진 단독주택에 사는 어떤 사장님이

건평 넓고 거실에서 바로 접한 정원도 넓으면서 쾌적하고 훌륭한 자기의 주택이

자기 집보다 훨씬 좁고 정원도 없이 답답한 고층주상복합 아파트보다 값이 낮은 것이

도저히 이해가 되지 않는다면서 분통을 터뜨리는 것을 보았습니다.

이렇듯 현재 시점에서 사람들이 느끼고 있고 기정 사실로 받아들이는 것들이

세월이 흘러가면 미래에 얼마든지 크게 변할 수 있는 것입니다. 실제로 그래왔습니다.

▶단독주택 시대가 지나면서부터는, 공동주택이면 무조건 선호하는 시대가 도래하였습니다.

그런 시대에는 아파트가 아닌 연립주택(지금의 빌라)도 사람들이 똑같이 선호하였습니다.

그에 따라 서울에는 무척 많은 수의 연립주택이 건설되어졌습니다.

그러다가 연립주택은 지금은 애물단지처럼 외면당하는 시대가 되었습니다.(뉴타운 등의 호재가 없는 한)

일반적인 공동주택 시대가 지나가면서, 처음으로 특별한 지역브랜드를 지니는

대규모 아파트 단지 지역이 최고급 주택지로 부상하는 시대가 열렸습니다.

“동부이촌동”이라는 지역브랜드 “여의도”라는 지역브랜드, “압구정동 현대아파트”라는 이름이

시대를 주도해가면서, 그 지역 자체가 부의 상징으로 떠올랐습니다.

중년 정도의 나이를 가진 어떤 사람이 과거에 그런 동네 아파트에 살았다고하면

옛날에 그 부모님 집안이 꽤 위세가 있었겠구나라는 생각으로 바라보면 됩니다.

▶그렇듯 세월이 흐르고 흘러, 비교적 최근에 한 시대를 풍미하는 최고의 테마는

학군과 재건축이었습니다.

우리나라 초기에 소형아파트들을 대단지로 건설할 때에는 고층아파트 짓는 기술이 지금보다 덜 발달했고,

고층 아파트에서 화재가 났을 때 대처할 기술이 부족하였기 때문에 저층으로 지을 수 밖에 없었습니다.

또한 저층이면서 용적율을 높게 하면 건물들이 너무 촘촘이 들어서기 때문에

용적률은 낮을 수 밖에 없었습니다

그러던 아파트들이 세월이 흐르면서 고층아파트 건설기술과 화재 대처기술이 늘어나면서

용적률을 늘리는 재건축이 가능해짐에 따라 황금알 낫는 거위와 같은 아파트로 둔갑하였습니다.

학군은 주택지로서 요구되는 요소 중 옛날부터 중요한 요소였고, 미래에도 중요한 요소로 남겠지만

지난 몇 년 동안이 학군이란 테마가 최고의 인기 아파트를 만들어낸 요소들 중

가장 핵심적인 것으로 작용하였습니다.

▶최근까지 주택시장의 최고의 강력한 테마였던 학군과 재건축이란 테마는

미래에는 그 힘이 지금보다는 줄어드리라 예상됩니다.

재건축으로 가장 크게 덕을 볼 아파트들은 매우 용적율이 낮은 대단지의 소형 아파트들이며

강남구, 강동구, 과천 등의 일부 지역에 있는 이들 아파트 이상으로 파급효과가

크게 계속 이어지기는 힘들 것입니다.

이들 아파트의 재건축이 언젠가 전부다 이루어지면

그것으로서 이 테마는 서울 안에서는 거의 사라질 것입니다.

▶재건축이 가능한 아파트의 시세가 이미 많이 올라있는 곳에 사는 어떤 사람에게 최근에 들은 얘기로서,

그 아파트 단지에 작은 평형과 큰 평형이 섞여있는데

작은 평형에 사는 사람들은 재건축을 강력히 추진하려고 하고

큰 평형에 사는 사람들은 재건축을 싫어하고 있어서 첨예하게 대립되고 있다고 합니다.

그곳의 큰 평형에서는 재건축시 늘어나는 평수는 별로 없는데 추가분담금이 4억정도 되어서

이미 시세가 10억을 훨씬 넘는 상태에서 굳이 재건축을 할 필요성을 느끼지 못한다고 합니다.

▶한편, 학군의 테마는 미래에도 계속 존재할 것이지만, 주택가격에 미치는 영향력이

지금보다는 크게 줄어들 것으로 예상됩니다.

왜냐면, 

-(1) 세칭 일류대학에 들어갈 확률이 거주하는 동네에 의하여 결정되는 경향이 지금보다는 줄어들 것 같습니다.

지금도 서울대의 입학생을 보면 외국어고등학교 등 특수 고등학교가 강남의 고등학교보다

훨씬 더 높은 확률로 나타나고 있습니다.

또한, 어떤 정당이 다음 정권을 창출하던지 관계없이, 시대의 흐름상

자립형 고등학교들이 늘어나게 되리라 전망됩니다.

-(2) 수도권에서 고급 주택과 비싼 주택이 있는 지역이나 단지가 점점 다핵화되고 있습니다.

학군이나 학교가 우수하느냐 여부는 그 동네에 들어와 사는 사람들에 따라서 후발적으로 정해지곤 합니다.

고급스럽게 동네가 만들어지고 고급스럽게 주택들이 지어지면, 경제수준이 높은 사람들이

들어와 살게 되고 있는데, 그런 곳의 학교들은 미래에 점차 수준이 높아지게 됩니다.

-(3) 이미 강남권에서 인기 대단지 아파트가 아닌 작은 단지 아파트이거나 괜찮은 빌라 등은

학군이 훨씬 떨어지는 비강남 지역에서 잘 지은 좋은 아파트 수준에서 가격이 크게 벗어나지 않습니다.

학군을 바라보면서 강남에서 살고자 하는 사람들이 매우 많다면,

강남권 작은 단지의 공동주택들도 가격이 그렇게 낮게 형성될 수가 없는 것입니다.

즉 단순하게 학군이 주택의 선택에 미치는 영향이 과거보다는 이미 약화되고 있는 것입니다.

-(4) 강남권의 유력 집안에서는 이미 아이들을 한국의 대학교가 아닌 외국의 대학교로 보내는 추세입니다.

제가 아는 사람들 중 강남에 사는 사람들 대부분이 아이들을 외국으로 보내고 있습니다.

다만 강남권에는 미국 학교에 진학하는데 유리한 정보 취득이 쉽고, 그에 관련된 공부를 잘 가르키는 학원들이

다수 생겨나 있는 상태입니다. 즉 상류층에서는 강남에 사는 것이

그 동네의 학교를 보내기 위한 것에서 벗어나서 외국으로 학교를 보내는 것으로 변해가고 있는 상태입니다.

-(5) 입시제도에서 내신의 비중이 점점 늘어나고 있어서

어떤 지역에 사는 것이 무조건 입시에 유리하다라는 공식은 깨지는 방향으로 나가게 됩니다.

각기 나름대로의 장단점이 있게 되는 것입니다.

-(6) 미혼으로 계속 살거나, 결혼을 하더라도 아이를 낫지 않는 부부들이 늘어나고 있어서

자녀 교육을 위한 학군의 필요성은 본질적으로 전혀 없는 집들이 점차 늘어나고 있습니다.

자녀를 두는 집에서도 1명 정도만 두는 것이 대세로 자리를 잡고 있기 때문에

자녀가 여럿 있을 때에 소요되는 아이의 청소년 교육기간보다는 짧아지고 있습니다.

즉 사는 지역의 학군의 중요성이 실질적으로 의미를 가지는 기간이 줄어드는 것입니다.

-(7) 정책적으로 학교 안에서 방과후 교육을 강화시키는 방향으로 나갈 것이고

IT기술의 발달로 사이버교육 시스템을 활용하여 지역에 관련없이 어디에서나

똑같은 양질의 교육을 받을 수 있는 체재로 가고 있습니다.

아이들이 충분히 활용하지 않는 경우가 많아서 그렇지, 지금 현재 EBS만해도 전국에서

최고급 선생님들의 최고급 강의 중 마음대로 선택하여 어디서나 누구나 싼 가격에 접할 수 있는 것입니다.

더욱이 앞으로 IPTV가 보편화되면, 현재의 인터넷 교육시스템에서는 작은 컴퓨터 화면으로 보기 때문에

불편한 점들이 크게 해소되어서 사이버교육이 지금보다 활성화 되어가리라 예상됩니다.

아이들 교육교재, 참고서들도 과거보다 훨씬 뛰어난 질과 요령으로 개발되어 나오고 있어서

공부에 있어서 그 학교 선생님의 실력에 의존하는 경향이 점차 약화되는 셈입니다.

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▶학군의 중요성은 미래에도 계속 유지될 것이지만,

여러 이유들로 인하여 현재보다는 그 영향력이 약화되리라고 예상할 수 있는 것입니다.

주택가격과 주택인기도에 영향을 주는 수많은 요소들 가운데 어떤 요소가 지배적으로 작용하느냐,

혹은 어떤 요소들의 영향이 지금보다 더 뚜렷이 늘어날 것인가 하는 측면에서 바라보는 것을

얘기하고 있는 것입니다.

▶지금까지는 과거를 이야기 하였고, 그렇다면 미래에는 어떻게 될 것인가를 얘기하겠습니다.

미래에는 “웰빙이라는 환경테마”와 “삶의 편의성이라는 테마”가 지금보다 더 강화될 것 같습니다.

웰빙테마가 강화되고 있음은 비강남권으로 처지는 학군의 지역이면서도

상당한 시세를 형성하는 아파트들이 생겨나고 있는 것으로부터도 드러납니다.

그래서 요즘 건설회사에서는 단지 안에 공원을 조성하는 것을 비롯하여

아파트 단지를 어떻게 웰빙 테마에 가깝게 조성하느냐에 심혈을 기울이고 있습니다.

또는 단지 근처에 웰빙 삶을 추구하기에 적합한 환경이 조성되어있느냐에 대한 관심이 증가하고 있습니다.

▶삶의 편의성은 단촐한 가족으로서 서로 바쁘게 맞벌이부부를 하는 가족이 늘어남에 따라서

교통이 편리하고 직장이 집에서 가깝고,

문화, 예술, 쇼핑, 의료시설, 스포츠시설 등을 멀리갈 필요없이 바로 집 근처에서 이용할 수 있는 곳에서

시간을 절약하면서 주거의 편리성을 쉽게 최대한 누릴 수 있는 것을 추구하는 성향이 늘어날 것입니다.

강남 중심지에서 가까운 곳의 주상복합도 그런 측면에서 맞아떨어진 셈입니다.

당장은 어떤 주상복합이 인기를 크게 끌면 다른 주상복합에도 사람들이 몰리는 경향들이 나타나기도 하였지만

원래의 근본을 잘 이해한다면, 무조건 주상복합이면 미래에도 좋으리라고 생각해서는 안될 것입니다.

주상복합 자체는 용적률이 매우 높아서 토지가격 상승에 따른 미래의 가치상승 효과는 매우 적고

취약한 평면구조 때문에 실질적인 삶의 질은 높지 않은 경우도 많습니다.

삶의 편의성을 극대화할 수 있는 주상복합만이 미래에도 의미를 지닐 것입니다.

주상복합 하나의 건물 안에서 소화될 수 있는 편의성보다는, 아파트 단지 근처의 넓은 동네에 걸쳐

도보 거리 이내에서 누릴 수 있는 편의성이 다양하게 많을 때에 삶의 질이 크게 영향을 받게 됩니다.

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미래를 주도해갈 “웰빙이라는 테마”와 “삶의 편의성”이라는 테마에 잘 맞을 수 있는 아파트 단지로서

아파트가 가지는 장점과 특성에 비해서는 비교될만한 다른 아파트들과 비교할 때

가격이 상대적으로는 높지 않은 편이라 여겨지는 단지를 

서울 안에서 얼핏 생각나는대로 하나씩만 샘플로 들어서 이어지는 글에서 설명하겠습니다.

여기서 샘플로 다룬 아파트 단지는 얘기의 주제를 설명하기 위한 하나의 사례일 뿐입니다.

출처 : 행복투자

글쓴이 : 행복투자(이건희) 원글보기

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