오늘은 즐거운 5번째 이야기~~~
오늘은 뉴타운사업과 재정비촉진사업에 시동을 걸어볼까요??
그리고 마지막엔 모두가 궁금해 하시는 존치지역에 대해 말씀드릴까 합니다.
뉴타운은 누가 어떻게 진행하는가가 중요한 과제일텐데…
아무지역이나 하고 싶다고 해서 뉴타운이 진행된 것은 아니겠죠?
그리고 지정이 되었다고 다 개발되는 것도 아니고…
요즘이야 어느 지역 개발한다더라~~ 하고 말이 나오면
당장 뛰어가서 찍으시죠??
그리곤 조바심을 내시는 분들이 많을 것으로 알고 있습니다. ^^*
찍으신 분들에게는 판단하실 수 있는 근거를…
찍으실 분들에게는 위험의 최소화를…^^*
자~~~ 그럼 뉴타운 누가 지정하죠?
시장이 지정합니다.!!
그리고 구청장이 시장에게 사업지구의 지정을 요청할 수도 있습니다.
물론 대부분 구청장이 지정요청을 하겠지만…
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뉴타운 사업진행과 재정비 특별법으로 인한 사업진행이 유사하니까
먼저 뉴타운 사업의 진행부터 알아보겠습니다.
TIP)
균형발전조례에 의한 뉴타운사업 진행절차도----------기본계획의 내용
↓
서울특별시 지역균형발전기본계획의 수립 (시장)-------사업계획수립에 필요한 사장 조사
↓
기초조사 (시장 또는 구청장)-----------------------사업계획의 내용
↓
사업계획의 수립 (시장 또는 구청장)-----------------지정대상지역 및 지정기준
↓
(구청장의 요청시) 사업지구 지정요청 (구청장)---------위원회의 구성 및 운영 등
↓
사업지구의 지정, 변경 심의 (지역균형발전위원회)
↓
사업지구의 지정, 변경 (시장)-----------------------지정고시와 개별법과의 관계
↓
지정,변경의 고시 (시장)---------------------------사업시행방식
↓
세부사업시행계획수립 (시장,구청장)
↓
각 개별법에 의한 사업시행
↓
도시개발사업 (수용,환지,혼용방식)
재건축,재개발,도시환경정비사업,주거환경개선사업
택지개발사업
지구단위계획을 수립하여 시행하는 사업
도시계획시설사업
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휴~~ 갑자기 멀리 달려왔더니 지끈지끈 머리가 아픕니다…
그럼 이제부터 잘근잘근 씹어볼까요?
우리에게 중요한 부분만 한번 보겠습니다~~~
이러저러한 단계를 거쳐 사업지구의 지정이 되면 신문기사로 통보되고
세부사업시행계획이 수립되면 또 신문기사로 통보되고…^^
참~!! 이 절차에서 볼때 세부사업시행계획이 바로 우리가 말하는 기본계획입니다. ^^
어쨌든 이렇게되면 경제신문 부동산섹션 1면을 장식하면서 모든 사람이 알게 되겠죠..??
이런 호재로 인해 가격이 팍팍 뛰었던 것은 자명한 일일테고…
그럼 팍팍 뛰기전에 잡아야 하는데~~~
그렇다고 아무런 계획이 없는 부분에 총알을 날릴수도 없겠고…
그리고 여기서 중요한 것은
뉴타운 구역내 기존에 추진하고 있는 구역은 어쩌란 말인가요?
추진중이었다면 그냥 간다~~는 의미입니다.
혼란을 주어서 진행이 늦어지지 않게 하겠다는 의미지요…
그렇다면 존치는??
일단 세부시행계획이 발표되면 존치도 결정이 되겠죠…
그러면 이게 확정되어 변하지 않느냐?? 하는게 또 문제인데…
이걸 정확히 알려면 도정법을 파고 들어야 하고~~~
워낙 방대하니까 간단히 가겠습니다.
넵!! (재개발사업의 단계중에서) 구역지정이 되기 전까지는 변경가능합니다~!!!
하지만 알아도 속는 뉴타운 사업에 있는 존치지역~~!!!
여러분~~!! 뉴타운 기본계획에 존치지역이라는 말을 보신적이 있으십니까?
바로 이 용어가 문제입니다.
시행계획이 나올 때 구역이 결정되죠?
3가지 구역으로 나누어 볼수 있는데
재개발이든 재건축이든 이런 구역들은 된다는 말이겠고…
이럴때 기본계획에서는 계획정비구역이라는 표현을 씁니다.
하지만 존치는??
계획관리구역! 자율정비구역! 이라는 표현을 씁니다…!!!
그래서 지역까지 잘 찾아갔다가 물먹는?? 분들이 나오는 것입니다.
꼭 조심하세요~~~!!!
그렇다면 재정비촉진지구는 어떨까??
특별법에서는 2가지로 나뉩니다. 명쾌하게~~~ ㅎㅎ
재정비촉진구역~!
존치지역~! 이 존치는 세분화되어 존치정비구역과 존치관리구역으로 나뉘게 됩니다.
이름 때문에 혼동하는 일은 없겠죠??? ^^*
그럼 한 단계 더 업그레이드~~~!!
여러분 모두 재개발정비기본계획은 아시죠??
인터넷에 떠돌아 다니는데 모르실리는 없고...
기본계획을 보면 재개발 구역이 거의 다~~ 나와있습니다.
이런 재개발 구역을 기본으로 깔고 가보면
처음 뉴타운 시행계획 발표될 때 재개발 언저리 주변이 포함되는 경우가 있고…
뉴타운 사업이 진행되면서 새로 편입되는 구역도 있습니다.
즉 개별법에 의해 진행되면서 조합에서 같이 개발하겠다고 하면 같이 개발될 수도 있습니다.
하지만 넘어야 할 큰산은 결국 주민 동의 문제겠죠???
존치지역이 개발지역으로 가는게 주민들에게 좋으면 될 것이고
아니면 안될것이고…
이러니까 끝까지 애가 타는 것이겠죠…??
상식선에서 접근해봐야 할 듯 합니다.
개인적으로 모든 지역에 대해 잘 알고 있지도 못할 뿐더러
전 위험기피형 투자자이기 때문입니다…^^*
그래서 확실한 정보 아니고서는 재개발구역 밖에 있는 지역에 투자하지 않기 때문에
특별한 판단기준이나 노하우?? 글쎄요~~~
다만 다들 아시는 구역지정요건을 참조하긴 합니다.
이때도 물론 정보가 있는 지역에 한해서 가능성을 타진하기 위함입니다.
나중에 더 고수가 되어 위험성에 대한 부분들에 대한 노하우가 생기면??
다시말해 고급정보를 얻을 수 있는 방법이 생긴다면??
그때 다시 말씀드리겠습니다....^^*
구역지정이 되지 않는 한 이런 혼란은 계속될 것인데
이런 저의 성향으로 볼 때 재개발 기본계획안에 포함되어 있지 않다면
약간은 고려해 보시는 것이 어떨까 하고 생각해봅니다.
그렇다고 저처럼 투자하시는 분들의 수익이 적게 남느냐??
물건만 잘 고르면 절대 그렇지 않다고 자신합니다.
발 쭉~~ 뻗고 잘수있고…
수익도 보장되고… ㅎㅎ
안전하게 투자하는 것이 좋은 것은 누구나 알고 있습니다.
다만 가격이 문제겠죠?? ^^
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여기서 잠깐~~!!! 긴급 질문입니다~~~
만일 여러분에게 총알(현금) 1억원이 있습니다.
그렇다면 2가지 투자상품중 당신은 어디에 선택하시겠습니까?
(다른 조건은 동일하다고 한다면…)
1. 뉴타운 지역내 재개발지역으로
1억원을 융자받아 투자가능한 대지 10평의 투자상품
(30평대 가게될지도 모름)
2. 뉴타운 지역내에 있으나 재개발에는 포함될 가능성이 농후한
1억원을 융자받아 투자가능한 대지 20평의 투자상품
(개발된다면 30평형대 가능)
3. 융자를 받지 않고 투자 가능한 수도권에 있는 대지 20평의 투자상품
답은 없습니다~~~ *^^*
스스로 점검해 보세요~~~
자신이 고수익 고위험 투자자인지 아니면
저수익 저위험 투자자인지를~~~ ^^*
-서울에서 미스터J~~~-
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