[스크랩] 33살 70평 아파트 구입기(5)

*다시 재개발에 도전하다*

2003년말 틈틈이 부동산 재테크 관련서적을 읽으면서 여기저기 투자처를 물색중 초역세권(지

하철 출구에서 100M) 인천의 한 재개발 단지가 관심권 안으로 들어왔습니다. 금액은 32평이

1억7천대를 호가하고 있었습니다. 공사 진척도는 막 터파기 공사가 시작된 정도 였죠.

그러나 자금 상황이 여의치가 않았습니다. 벌써 다른 지역의 재개발단지에 투자 중이 였으니

까요.그렇게 한주를 넘기고 두번째 현장방문에서 결정을 하게 됩니다.

P1900만원 에 총 1억6900만원에 계약을 합니다.

실투자 금액은 4500만원정도 였습니다. 나머지는 중도금 융자를 이용하였죠.

계약후 잔금을 치르고 아파트 단지를 돌아보면서 하나씩 둘씩 아파트 단지의 단점이 보이기

시작하는 것이였습니다. 아파트 앞으로 낡은 공장 건물들이 흉물스럽게 늘어서 있었으며

주위 또한 정비되지 않은 나대지와 좁은 도로망, 이러한 단점에도 불구하고 그때 까지도 초

역세권의 32평이 1억7천 정도면 상승여력이 충분하다고 생각했으며 또한 인근의 대기업

아파트 분양예정가가 32평대가 2억에 육박 할것이라는 이야기가 들려오던 시기였으니까요.

그러나 몇개월이 흘러도 시세는 큰 변동이 없고 오히려 인근에 분양된 대기업아파트가

고분양가로 미분양이라 이야기가 들려 오더군요. 그때가 구입후 약7-8개월 후였습니다.

그리고 2004년이 증시를 비롯한 경기 하강국면에 있던시기라 큰 시세상승은 기대하기

힘들어 보였습니다. 그리고 정부의 여러가지 규제정책 또한 시세 상승을 막는 장애물이

였습니다. 그렇다고 이번에는 바로 넘겨버릴 상황이 되질 못하였습니다. 재개발 원 주인으

로 부터 분양권 전매를 통해서 구입했으니까요 무조건 입주때까지 가지고 가야하는 상황이였

습니다. 그리고 입주 10개월 경부터는 중도금 무이자융자도 끝이나고 그때부터는 중도금을

내지 못하는 상황이 되었습니다.(이 경우에는 입주시에 미납중도금과 연체 이자를 부담해야
합니다.그러나 시세 상승하는 단지는 그 이자부담 금액이 그리 크게 부담되지 않습니다.)

* 특히 주상복합과 같은 입주후 분양권 전매가 자유로운 경우 담첨되면 확실한 시세
상승이 기대 되는 경우 본인의 자금여력이 계약금 정도는 충분하다면 무조건 청약해서 담첨 받으세요 담첨받은후 이후 모든 금액은 중도금으로처리(중도금중 본인 부담금포함)후 입주시점까지 가서 입주와 동시에 전매하세요.미납 중도금은 매수자가 부담하면서 계약금과 모든 매매관계를 정리하시고 본인은 프리미엄을 받아서 중도금 이자 납부하시면 나머지 프리미엄은 전액 투자 수익으로 올릴수 있습니다.*


이렇게 신경쓰이던 저의 두번째 재개발 아파트를 아파트 입주와 동시에 매매하게 됩니다.

물론 매매를 하게된 동기는 여러 가지 입니다.

첫번째,이시기에 이미 70평 아파트를 구입 했었습니다.
두번째,단지의 동간 거리가 너무 좁아서 상당히 답답하다.
세번째,입주시기 까지도 주변의 낡은 공장들이 정비 되질 않았다.(가장큰요인:주위경관)
네번째,주변지역의 개발가능성이 보이질 않는다.
다섯번째,동향이라 겨울에 춥고 앞배란다 전망이 막혀있다.
여섯번째,집사람이 입주하기를 엄청 싫어한다.
일곱번째,서민동네라는 과거의 이미지를 벗지 못할것이다.

이렇게 두번째 재개발 아파트는 2005년 말쯤 구입후 2년이 되어갈쯤 매매하게 됩니다.

재미 좀 봤냐구요? 2년에 1500백만원이니 여러가지비용 제하면 수익률은 특히 기회비용까지

계산하면 "-"겠죠.


지금생각해도 너무 성급한 결정이였으며 확신을 했던 근거가 명확하지 않습니다. 단지

지하철 역세권이라는 것이 가장 크게 작용했던것 같습니다.

따라서 같은 지역내의 아파트라도 가격 상승 폭의 상당한 차이를 보입니다.

막연히 한 두가지 요건이 갖추어 졌다고 상승하지는 않으며 오히려 한 두가지 요건을 보기

전에 주위환경과 생활여건 그리고 그 지역의 과거의 이미지까지 확인하는 꼼꼼함이 절실히

필요한 것이 또한 아파트 투자의 기본이 아닐까 생각해 봅니다.

크게 오르는 아파트들의 공통점을 다음 주에 같이 한번 생각해 보겠습니다.

P.S. : 다음 주 를 마지막으로 연제를 마무리 하겠습니다.

출처 : 맞벌이부부 10년 10억 모으기

글쓴이 : 목야 원글보기

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