분양, 재건축, 재개발/뉴타운 등 어떤 형태로든 집을 사고 팔 때 내가 얻을 수 있는 이익의 크기를 좌지우지하는 중요한 변수들 중 하나가 바로 세금이다. 설사 내 집값이 오른다 하더라도 세금으로 이익의 대부분을 국가에 반납하게 된다면 부동산 투자의 의미는 아마도 많이 줄어들 것이다. 더구나 8•31과 3•30 대책 이후 법제화된 여러 규제들 중 부동산 세금과 관련된 내용이 많고 향후 부동산 시장에 상당한 변화를 가져올 것으로 예상되기 때문에 부동산 관련 세제에 대해 자세히 알아볼 필요가 있다.
하지만 세금의 종류와 세율, 세액 산정방법을 논하기에 앞서 모든 세금 부여의 기준이 되는 과세표준, 즉 주택 가격에 대한 개념으로서 공시지가, 기준시가에 대한 이해가 선행되어야 한다.
1. 과세표준
각종 부동산 관련 세제를 설명할 때에는 기준이 되는 과세표준을 명시하기 마련인데 이 때 공시가격, 공시지가, 표준공시지가, 개별공시지가, 기준시가 등 헷갈리는 용어가 많아 복잡하고 골치 아팠던 경험이 한번씩은 있었을 것이다. 따라서 이러한 용어의 혼란을 피하고 잘 정리된 내용을 머리 속에 담고 있어야 각종 부동산 세제 과표와 세율에 대한 이해가 쉬워집니다. ‘공시지가’와 ‘기준시가’의 차이, 공시지가 중 ‘표준지 공시지가’와 ‘개별 공시지가’의 차이에 대해 알아보도록 하자.
먼저 ‘공시지가’(표준지 공시지가 및 개별 공시지가 모두 포함)란 쉽게 말해 땅값을 의미한다. 땅 위에 지어진 건축물에 대해서는 가치 산정을 하지 않고 순수한 땅값만을 산출한 것이라고 생각하면 된다. 또한 전국의 모든 땅에 대해 일일이 공시지가를 산출할 수는 없으니 표준지를 선정하여 일부에 대해서만 땅값을 매긴 것이 ‘표준지 공시지가’이고 나머지는 각 지자체에서 알아서 하라는 취지로 각 지자체에서 감정평가사를 통해 매긴 땅값이 ‘개별 공시지가’이다. 대부분의 세금은 기본적으로 개별 공시지가를 토대로 산출된다.
- 공시지가(표준지 공시지가 vs. 개별 공시지가)
표준지 공시지가란 건설교통부장관이 전국의 개별토지(약 2,750만 필지)중 지가대표성 등이 있는 50만 토지를 선정•조사하여 공시하는 것으로서 매년 1월 1일 기준 표준지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 의미한다. 통상적으로 매년 2월말 경에 공시를 하며 아래의 건교부 웹사이트에서 확인을 할 수 있다.
http://www.moct.go.kr
한편 개별 공시지가는 건교부장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 시장, 군수, 구청장 등이 조사한 개별 토지의 특성과 비교 표준지의 특성을 비교하여, 토지가격비준표상의 토지특성 차이에 다른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가에 곱하여 지가를 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 군.구 토지평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장.군수.구청장이 결정.공시하는 개별 토지의 단위면적당 가격(원/제곱미터)을 말한다. 꽤 복잡해 보이지만 한 마디로 말해 지역 특성을 고려하여 표준지 공시지가보다 좀더 현실화되고 세분화된 땅값이라고 생각을 하면 된다. 아래의 사이트 혹은 각 지방자치단체의 홈페이지에서 조회가 가능하다.
http://member.kapanet.co.kr/cgi-bin/gsv/gsv2.asp
개별 공시지가는 아래와 같이 토지 관련 국세 및 지방세 부과기준으로 활용됨은 물론 개발부담금 등 각종 부담금의 부과 기준으로 쓰이게 된다.
<개별 공시지가의 활용>
이제는 공시지가(표준지 공시지가, 개별 공시지가)에 대해 이해가 되는가? 다음으로는 공지시가와는 또 다른 개념인 국세청에서 정한 ‘기준시가’라는 것에 대해 알아보자.
- 기준시가 vs. 시가표준액
먼저 국세청의 기준시가에 대한 정의를 살펴 보면 ‘기준시가’란 ‘소득세법에 의한 양도소득세 계산 시 양도가액 및 취득가액의 산정과 상속세 및 증여세법에 의한 상속재산(또는 증여재산)가액 산정의 기준이 되는 정부가 정한 가액을 말한다’ 라고 되어 있다. 정의 내용만으로는 좀 헷갈리겠지만 단순히 땅값만을 정의한 ‘공시지가’와는 달리 땅과 그 위에 지어진 건물까지 포함한 전체 재산에 대한 감정가액 정도로만 생각을 하면 이해하기가 한결 쉬울 것이다.
그런데 여기서 주의할 점이 하나 있다. 기준시가에 대한 정의 내용 중 양도소득세와 상속세 및 증여세에 대한 부분만 있고 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세, 종합부동산세 등에 대한 언급은 빠져있다. 이유가 무엇일까?
그 이유는 바로 ‘기준시가’라는 개념이 국세의 과표로만 사용되기 때문입니다. 세금은 국세와 지방세로 크게 나눌 수 있는데 그 중 양도소득세와 상속 및 증여세는 국세로 분류된다. 반면에 지방세인 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세 등의 과표로는 ‘기준시가’가 아닌 ‘시가표준액’이라고 하는 각 지자체에서 감정한 가액이 사용된다.
우리나라 국민들은 토지, 건물, 선박, 골프회원권, 자동차 등의 재산을 사고 파는 거래를 할 때마다 세금을 내야 하는데, 이때 납부하게 될 세액을 산정하려면 자동차처럼 정해진 가격이 있어야 한다. 하지만 토지나 건물 등은 절대적인 가치를 정하기도 어렵고 수시로 매매가격이 변하기 때문에 절대가치를 정하기 어렵다. 따라서 정부나 지자체에서는 가급적 정확한 세금을 징수하기 위해 정기적으로 감정을 하게 되고 그 감정가액을 공시한다. 이 때 공시되는 가격이 바로 ‘기준시가’와 ‘시가표준액’이다. 물론 지금은 세금제도가 많이 바뀌어 취득세와 등록세의 경우는 ‘실거래가’를 과표로 삼고 있지만 재산세와 종합토지세, 종합부동산세 등은 아직도 이 ‘시가표준액’을 과표로 삼고 있다. 다만 기준시가와 시가표준액은 혼용되고 있고 지방세의 대표적 종류인 재산세의 경우 대부분 지자체에서 국세청 ‘기준시가’를 과표로 삼고 있다.
부동산 취득세의 경우 ‘실거래가’를 과표로 삼고 있지만 아래에 해당되는 경우에는 ‘실거래가’가 아닌 ‘시가표준액’을 과표로 사용하게 된다.
- 취득신고를 하지 않은 경우
- 취득신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우
- 취득신고는 했으나 신고가액의 표시가 없는 경우
- 공매방법에 의한 취득 등
만약 자신이 소유하고 있는 아파트, 빌라 연립주택의 기준시가가 얼마인지 궁금하다면 아래의 사이트에 들어가 조회해보기 바란다.
http://www.nts.go.kr/front/service/refer_cal/Siga/APTsiga/refer_aptsiga.asp
과세표준에 대한 이해가 되었다면 이제부터 본격적으로 부동산 관련 세금에 대해 알아보도록 하자.
2. 부동산 관련 세금의 종류 및 산정 방법
대부분의 사람들이 내 집 마련에는 큰 관심을 보이면서도 막상 집을 사게 되면서부터 지불해야 하는 세금에 대해서는 거의 모르고 있다. 그 이유인즉 세무라는 것 자체가 너무 어렵고 복잡한 것이라는 선입견과 세금에 대해 알고 싶다는 절실함이 주로 집을 살 때와 팔 때에만 생기기 때문이다.
하지만 사람들이 그토록 원하던 집은 구입한 시점부터 애물단지가 되어버리는 경우가 다반사이다. 무턱대고 대출을 받아 샀다가 엄청난 이자와 ‘내가 사고 나면 집값이 오르지 않는’ 아이러니한 상황으로 인해 한숨을 내쉬기도 한다. 실제로 이것과 똑같은 상황에서 허탈해 하는 고객과 면담을 가졌던 적이 있었지만 결국 그 고객의 최종 선택은 양도소득세가 감면되는 시점에서 주택을 처분하는 것으로 귀결되었다. 안타까운 일이 아닐 수 없다.
어쨌든 인생을 살아가면서 경제적으로 가장 중요한 전환점인 ‘내 집 마련’의 이면에는 일반인들이 생각하기 싫어하는, 하지만 미리 알고 있지 않으면 눈에 보이지 않는 큰 손실을 초래하는 세금 부분이 항상 끼어 있다는 것을 염두에 두기 바란다.
아래 목록은 유상취득을 전제로 하고 살 때부터 팔 때까지 1회 또는 정기적으로 부담하게 되는 부동산 관련 세금의 종류이다.
<부동산 관련 세금>
- 취득세 및 등록세
주택을 구입했을 때 내야 하는 세금의 종류는 아래와 같이 크게 두 가지로 구분할 수 있다.
여기서 등록세는 소유권 이전 등기를 할 때, 즉 각종 재산을 등기 또는 등록할 때 내는 세금이다. 비단 주택 뿐 아니라 자동차/선박 등록, 법인 등록, 상표 등록 등 각종 재산권에 대한 등기 또는 등록 시 지방자치단체에 납부하게 되는 지방세이며, 그 세율은 대상과 경우에 따라 조금씩 차이가 있지만 개인 간 주택 거래일 경우 취득가액(분양인 경우 분양가액)의 1%이다. 더불어 등록세의 20%에 해당되는 지방교육세를 추가로 납부해야 한다.
이렇게 등기가 끝나면 주택은 법적으로 자신의 소유가 되고 결국 재산을 취득하게 된 셈이므로 그에 상응하는 취득세를 내야 한다. 취득세는 부동산ㆍ차량 등 일정한 자산의 취득에 대하여 그 취득자에 부과되는 조세라고 세법 상 정해져 있다. 취득세의 세율은 일반적으로 2%이지만 최근 지방세법 개정 이후 개인 간, 개인 대 법인 간 주택거래 모두 1%의 할인 세율이 적용된다. 또한 부동산 취득으로 인해 취득세를 납부할 때에는 취득세의 10%와 감면세액의 20%에 해당되는 농어촌특별세를 추가로 내야 한다. 단, 전용면적 25.7평 이하의 주택을 취득할 때에는 이 농어촌특별세가 감면된다.
실제로 시가 2억원짜리 아파트를 다른 개인으로부터 구입하는 경우 부담하게 되는 취득세 및 등록세 계산은 다음과 같이 한다.
1. 전용면적 25.7평 이하 주택을 매입하는 경우
- 등록세(취득가액의 1%) : 2억원 X 1% = 2백만원
- 지방교육세(등록세의 20%) : 2백만원 X 20% = 40만원
- 취득세(취득가액의 1%) : 2억원 X 1% = 2백만원
- 농어촌특별세(취득세의 10%+감면세액의 20%) : 감면
납부해야 할 총 세액 : 440만원(취득가액의 2.2%)
2. 전용면적 25.7평 초과 주택을 매입하는 경우
- 등록세(취득가액의 1%) : 2억원 X 1% = 2백만원
- 지방교육세(등록세의 20%) : 2백만원 X 20% = 40만원
- 취득세(취득가액의 1%) : 2억원 X 1% = 2백만원
- 농어촌특별세(취득세의 10%+감면세액의 20%) : (2백만원 X 10%) + (4백만원 X 20%) = 100만원
납부해야 할 총 세액 : 540만원(취득가액의 2.7%)
정리해 보니 그다지 어렵지만은 않다. 매매 실거래가 또는 분양가와 감면 대상에 대해서만 확인하고 나면 덧셈과 곱셈만으로 쉽게 계산이 된다. 물론 등기에 따른 법무사 비용과 인지세 등이 추가로 발생하지만 크지 않은 액수이다. 또한 등록세와 취득세는 향후 양도소득세 산정 시 필요하게 되므로 주택 구입 후 어딘가에 기록해 두는 것이 좋다.
- 재산세 및 종합부동산세
등록세, 취득세와 다른 부분은 일회성으로 부과되는 거래세가 아니라 재산을 보유하고 있는 동안 정기적으로 과세되는 보유세라는 점이다. 따라서 세액 자체는 크지 않지만 소득이 없거나 적은 경우, 특히 노후 생활에 상당히 치명타가 될 수도 있는 부분이므로 유의해야 할 부분이기도 하다.
또한 부동산 가격 안정화와 세제 형평성을 위해 과표를 현실화한다는 취지로 기준시가 및 시가표준액을 상향 조정하는 동시에 과표 적용비율을 늘리고 있기 때문에 다주택 보유자 및 고가의 주택 소유자에게는 향후 2~3년 간 상당한 부담이 될 전망이다. 하지만 각 지자체마다 최고 50%까지의 탄력세율을 적용함으로써 세금에 대한 감면 혜택을 주고 있는 상황이다. 그러면 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세에 대한 내용을 차례대로 살펴보도록 하자.
재산세는 매년 6월 1일자 현재 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 소유하고 있는 자에 대하여 과세하는 지방세로서 토지는 매년 9월, 건축물은 매년 7월, 주택은 매년 7월•9월, 선박과 항공기는 매년 7월에 부과된다. 특히 주택에 대한 과세기준일이 6월 1일이므로 6월을 전후로 집을 사고 파는 경우 누가 재산세를 부담할 것인가에 대한 문제를 고려해야 한다. 일반적으로 부동산 매매계약서 상 “제세공과금” 분담 규정이 명시되어 있으므로 주의 깊게 살펴보기 바란다.
재산세의 과표는 아파트의 경우 시가표준액(혹은 기준시가)의 50%이고, 세율은 아래와 같이 과표 구간별로 누진 세율을 적용한다.
한편 종합부동산세는 일정기준금액 이상의 부동산 보유자에게 부과되는 세금이다. 과세 대상은 아파트, 오피스텔, 일반주택(단독, 다가구, 다세대)이며 사업용 건물과 공장, 별장 등은 과세 대상에서 제외된다. 집값 안정을 위한 세금이지만 때로는 내는 사람을 보면 부럽기도 하다.
재산세와 마찬가지로 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세대상 여부를 판정하며, 매년 12/1 ~ 12/15까지 소유자 주소지 관할 세무서에 자진신고(자진신고 시 3%의 세액 공제) 및 납부를 해야 한다. 과세 기준과 세율은 아래와 같다.
만약 종합부동산세와 재산세 합계액이 199만원을 초과하는 경우 그 초과분에 대해서는 종합부동산세에서 공제되며, 종합부동산세액의 20%에 해당되는 농어촌특별세가 가산된다.
- 양도소득세
국세인 양도소득세는 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 서화•골동품, 한국증권거래소에 상장되지 아니한 주식 또는 출자지분, 기타 자산을 취득가액보다 비싸게 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대해서 부과되는 세금이다. 특히 부동산에 대한 양도소득세는 모든 사람들에게 있어 언제나 커다란 이슈이다. 정부 입장에서는 투기를 억제하는 효과적인 수단임과 동시에 부동산 투자자에게 있어서는 시세차익이 왔다 갔다 하는 요소이기 때문이다.
양도소득세는 취/등록세나 보유세 등과는 달리 각 사례에 따라 과세표준(과세대상 양도소득) 산정 기준이 모호해질 수 있기 때문에 국세청, 세무사 등에게 일일이 확인을 해야 정확한 과세표준을 산출해낼 수 있다.
과세표준을 산출하는 것은 복잡하나 산출된 과세표준에 적용할 세율은 아래의 표와 같다.
하지만 부동산 투기 억제책으로 인해 2007년부터 2주택 이상 보유자에 대한 양도소득세 중과 방침, 기존 장기보유특별공제 폐지, 실거래가 신고 등 세제 부담은 점점 더 가중될 전망이므로 2006년~2007년 상반기까지의 부동산 시장 동향과 예상되는 세제 정책 관련 변수들을 주의 깊게 관찰해야 할 것이다. | |
