[스크랩] 편해진다고 모두 좋은 것만은 아니다.

<국세징수법 개정>

 

 

2012.1.1.부터 그동안 실무상 모순이 있었거나 입찰자에게 불편했었던 공매절차가 조금 더 이용하기 편하게 개정이 된다. 경매의

 기준이 되는 민사집행법은 2002.7.1.에 전면 개정되었는데 공매의 기준이 되는 국세징수법은 긴 세월동안 침묵했으니

투자자입장에서 그동안 경매에 비해 불편함이 많았던 것이 사실이다.

 

 

신년부터는 공매절차상 여러 부분이 개정되는데 그 중에서도 그동안 매각공고에서 볼 수 없었던

‘현황조사서 및 공매물건명세서’가 생성되어 투자자가 입찰물건의 부동산의 현황, 점유관계, 임차내역까지

편하게 정보를 열람할 수 있게 된다.

 

 

또한 지금까지 공매절차에 없었던 ‘배분요구종기일’이 신설이 되어 배당받을 수 있는 지위에 있는 이해관계인은

지정된 기일까지 배분요구를 해야만 배분을 받을 수 있게 되었기에 조금 더 확실하게 권리분석을 할 수 있게 되었다.

 

 

 

◆국세징수법 제68조의2 (배분요구 등)◆ (시행시기 2012.1.11.)   ① 제67조의2에 따른 공매공고의 등기 또는 등록 전까지 등기되지 아니하거나 등록 되지 아니한 다음 각 호의 채권을 가진 자는 제81조제1항에 따라 배분을 받으려면 배분요구의 종기까지 세무서장에게 배분을 요구하여야 한다. ② 매각으로 소멸되지 아니하는 전세권을 가진 자가 배분을 받으려면 배분요구의 종기까지 배분을 요구하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에 따른 배분요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 달라지는 경우 배분요구를 한 자는 배분요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.

 

 

그렇다면 기존에 배분요구종기일이 없어서 느꼈던 불편함이나 문제점은 무엇이었나?

 

 

지금까지는 매각 전에도 배분요구를 할 수 있었지만 낙찰 후 그리고 잔금납부를 한 후에도 선순위전세권자와

대항력이 있는 임차인이 배분요구를 할 수 있었다

(실무상 배분표를 작성하기 2주 전까지 배분계산서를 제출하면 배분을 받을 수 있다).

 

 

그래서 만약 매각이 되기 전 선순위임차인이나 전세권자가 배분요구를 하지 않은 경우 입찰자는 입찰 전에 해당부동산에

방문하여 이해관계인을 직접 만나서 낙찰 후에 배분요구를 할 것인지 의사를 미리 확인해야만 안심하고 입찰에 참여할 수 있었다.

 

 

하지만 이런 유형의 사건에서 해당사건의 ‘선순위전세권자’나 ‘대항력이 있는 임차인’이 공매절차를 잘 알고 있거나 

전문가들의 조언을 듣고 입찰 전에 고의로 배분요구를 하지 않다가 직접 낙찰 받은 후에 배분요구를 하는 경우가 문제가 된다.

 

 

이런 경우엔 입찰자가 현장에 가도 만나주지도 않거나, 설령 만났다고 할지라도 낙찰 후에 배분요구를 하지 않을 것이라고

압박(?)을 하기에 섣불리 입찰할 엄두도 나지 않는다. 만약 최악의 경우 임차인이 낙찰 후에도 배분요구를 하지 않는다면

‘선순위전세권 금액과 임차인의 보증금액’ 전부를 변제해야 되는 경우도 고려해야 되기 때문이다.

 

 

하지만 지금까지 느꼈던 이런 불편함은 앞으로(2012.1.1.) 배분요구종기일이 정해지므로 인하여 위와 같은

불확실성이 사라졌기에 어느 누구든 쉽게 접근할 수 있는 사건이 된다.

 

 

 

 

 

 

<편해진다고 모두 좋은 것만은 아니다>

 

 

 

얼마 전 필자가 입찰했던 사건이 정규방송인 mbc 뉴스에서도 <‘부동산 경기 꽁꽁‥반값 공매 아파트 '수두룩' > 이란

제목으로 소개되었다. 물론 사건의 본질도 모른 채 반값아파트란 타이틀로 방영되었지만 어쨌든 방송 외에도 여러 신문에서

이른바 유명세(?)를 탔던 사건이다.

 

 

 

 

 

 

 

7억5천만원에 감정된 서초구의 아파트가 최저가격 5억2,500만원까지 유찰된 상태로 매각이 진행 중이었다.

이 지역은 서울에서도 실수요자가 많은 인기지역에 속한다.

그래서 평소 동일한 아파트가 경매로 진행되었을 때 평균낙찰격도 대략 7억 원대에서 낙찰된 것을 확인할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

그런데 왜 이 물건만 유독 5억 원대까지 유찰된 것일까?

자세히 살펴보면 단순히 공매로 매각되기 때문에 저렴한 것이 아니라 이 사건 부동산에 배분요구를 하지 않은

선순위전세권자 있기 때문이다. 등기부등본을 보면 공**의 2억5,000만원 전세권을 확인이 되어 자산관리공사에 전화를

했지만 아직 전세권자가 배분요구를 하지 않았다고 하였다

(공매공고를 보면 배분요구하지 않은 선순위전세권은 매수인이 인수부담하는 조건이고, 배분요구시 말소‘라고 기재되어 있다).

 

 

이렇게 선순위전세권자가 배분요구를 할지 안할지 불분명한 상황에서 필자가 입찰에 참여했다.

(이런 유형의 사건은 임차인이나 그의 지인들이 입찰하는 경우가 많아서 그들이 생각하는 입찰타이밍보다

한 박자 앞서 입찰에 참여한 것이다).

 

 

 

 

 

 

그런데 결과는 아쉽게 2등으로 떨어졌다.

 

 

 

그렇다면 필자는 어떻게 이 사건을 해결하려고 했을까?

낙찰을 받는다고 할지라도 전세권자가 배분요구를 하지 않을 수도 있는데 말이다.

 

 

 

이런 사건의 경우 게임의 원리는 정말 간단하다.

대부분 투자자들은 낙찰자의 입장에서만 생각하기에 답이 보이지 않는 것이다.

그런데 거꾸로 임차인의 지위에서 생각한다면 비교적 쉽게 답을 얻을 수 있다.

 

 

 

<낙찰자의 지위>

 

 

임차인이 배분요구를 할 경우 취득가액 : 5억2500만원

임차인이 배분요구를 하지 않을 경우 : 5억2500만원 + 2억5천만원 = 7억7500만원

 

두 가지 경우의 수를 보면 만약 임차인이 배분요구를 하지 않는다면 시세보다 높거나 거의 근접하게 매입하게 되므로

이 물건을 힘들게 공매로 살 이유가 없다고 생각할 수도 있다. 결국 입찰여부를 결정하는 것이 무척 힘들거나 쉽게 포기할 것이다.

 

 

<임차인의 지위>

 

임차인이 배분요구를 하지 않을 경우 받을 수 있는 금액 : 2억5000만원

임차인이 배분요구를 할 경우 받을 수 있는 금액 : 2억 5000만원 + 알파(낙찰자의 협상금액)

 

 

그런데 거꾸로 임차인의 지위에서 생각해보자.

만약 필자가 이 물건을 낙찰받고 임차인이 배분요구를 할 경우 보너스로 1000만원을 준다면,

아니 2000만원 이상을 지급한다고 하면 과연 임차인이 거절할 수 있을까?

 

 

설령 이 물건에 관해 입찰을 고려하고 있었거나 경쟁하여 떨어진 임차인이 필자가 낙찰받은 상황에 대해 무척 화를 내거나

아니면 절대 배분요구를 하지 않을 것이라고 말할 수도 있다.

(사실 쉽게 끝나는 경우도 많았다).

 

 

하지만 필자가 잔금납부를 해버리면 성난 임차인일지라도 선택의 여지가 더욱 없게 된다.

 

 

왜냐하면 그가 배분요구를 하지 않을 경우 보증금 외에 건질 수 있는 금액은 한 푼도 없기 때문이다.

(만약 당신이 임차인이라면 화가 났다고 하여 쉽게 1,000만원 이상의 금액을 포기할 수 있겠는가?)

 

 

임차인이 전자를 택하지 않고, 후자를 택할 수 밖에 없는 이유는 분명하다.

 따라서 이런 사건의 경우 배분계산일 2주 전까지 임차인을 설득시켜서 인수금액 없이 처리할 수 있는 것이다.

이런 유형의 물건일수록 감정가격에서 임차인의 보증금만큼 유찰되기에 이익도 크다.

그래서 애초부터 입찰할 때 수익이 나더라도 임차인에게 파이를 조금 나눠준다는 생각으로 접근하면 되는 것이다.

 

   

2011년 12월 지금까지 필자에게 괜찮은 수익을 안겨줬던 구법을 떠나보내며 마지막 입찰기를 올려본다.

 

 

<오늘의 교훈>

 

투자를 할 때 환경이 편해진다고 모두 좋은 것만은 아니다.

그리고 어려운 물건이지만 거꾸로 생각하면 쉽게 해결되는 경우가 있다.

 

 

 

출처 : 행복재테크

글쓴이 : 송사무장 원글보기

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