[스크랩] 투자에서 수익률보다 중요한 것

-수익률보다 더 중요한 것-

 

 

경매에 관한 사례를 검색하거나 카페에 올라오는 글들을 보면

30-40% 이상 수익률을 거뒀다는 사례를 비교적 쉽게 발견할 수 있다.

 

 

일단 수치만 보면 정기적금 이율과는 비교할 수 없을 정도로 매우 매력적이기에 성공사례라고 할 수 있다.

하지만 경매 투자를 할 때 오직 수익률에만 현혹되어 접근한다면 투자의 본질을 놓치게 되는 경우도 있다.

(특히 본인의 경험이 부족할수록 그리고 매매차익이 아닌 임대수익에 포커스를 두고 투자하는 사람일수록 주의해야 한다)

 

 

어떤 물건에 투자하여 수익률을 산정할 때 

최종적으로 투입되는 현금과 세팅 후 매월 나오는 수익으로 수익률을 계산한다.

<투자수익률 = 매월수익 / 최종투자금액 * 100>

  

 

그리고 최종투자되는 현금은 아래와 같을 것이다.

(최종투자금액 = 낙찰가 + 제반경비 - 대출 - 임대로 회수된 보증금)

 

 

 

그런데 위 수식을 보면

본인의 낙찰가격이 높더라도 대출을 많이 받거나 임대보증금을 높은 비율로 회수하게 되면

최종투자되는 현금이 줄어들게 되어 높은 수치의 수익률을 그리 어렵지 않게 맞출 수 있게 된다.

 

 

즉, 감정가대비 낙찰가격이 높더라도 대출만 잘 받으면 수익률은 만족할 수 있는데

어찌보면 매우 간단한 논리로 낙찰을 받고 있는 것이다.

(최근 배당형 부동산의 낙찰가격이 올라가는 이유 중에 하나다)

 

 

하지만 필자는 저렴하게 낙찰을 받더라도

높은 비율의 대출상품을 선택하여 더 높은 수익률을 추구하지 않는다.

필자뿐 아니라 다른 부자들도 마찬가지다.

신문과 매체를 보면 거래가 되는 서울의 빌딩수익률이 4-8%라고 하는데

그들이 이런 투자방식을 아예 모르는 것이 아닌데 왜 낮은 수익률을 택하는 것일까?

 

 

만약

 

 

A는 80-90% 대출을 활용하여 원금대비수익률이 연 30-40%정도로 세팅을 하고,

B는 60-70% 대출을 활용하여 원금대비수익률이 연 15-20% 수준으로 세팅했다.

 

 

투자를 잘 모를 때에는 '연40%' 수익을 내는 것이 훨씬 잘한 투자라고 생각할지 모르지만,

경험이 쌓이다보면 '연18%'가 훨씬 안정적이고 효율적인 투자일 수도 있는 것이다.

 

 

또한 실제 수익은

 

 

A의 경우 매월 대출이자를 제한 수익이 20만원 임에도 실제 투입된 현금이 적기에 수익률이 '40%'로 계산될 수 있지만,

B의 경우 매월 대출이자를 제한 수익이 80만원 임에도 수익률은 '18%'로 계산된다.

 

 

1-2건의 경우는 모르겠지만 본인의 물건이 많아질수록 물건의 수익률보다

물건에서 얻어지는 실제 수익이 더 중요하다고 느낄 것이다.

(만약 전문가랍시고 위와 같은 계산법으로 초보들에게 수익률 몇 십프로, 몇 백프로라고 포장하는 사람은 아직 많은 부동산을 소유하지 못했다는 반증일 수도 있다)

 

 

물론 본인의 자금이 적거나 부족한 사람은

최대한 레버리지를 활용하는 것이 좋다.

하지만 어느 정도의 자산이 축적되면 수익률보다 수익에 더 초점을 두고 투자해야 할 것이다.

 

 

똘똘한 부동산 하나가 몇 개의 수익률 높은 부동산을 관리하는 것보다 수월하고,

여러 부분에 관하여 신경을 덜 쓴다면 오히려 부자들은 전자를 택한다는 것이다.

(냉정하게 말한다면 수익은 현실이고 수익률은 자기만족에 불과하다)

 

 

따라서 본인이 경험이 없을수록 매력적인 수치에 현혹되지 말고,

기본에 충실한 투자를 해야 한다.

 

 

참고로 이번 정모에 너바나님 강의 중에 검색했던 물건에 관하여 대출없이 계산했을 때

연12% 이상의 수익이 나오면 긍정적으로 입찰 결정을 한다고 하였는데

이번 기회에 각 개인마다 매입하는 기준을 점검해보는 것도 좋다고 생각한다.

(자신의 투자 기준이 확실한 사람은 절대 무리하지 않는다)

 

 

 

<추신>

 

 

1. 드디어 아파트 50채에 관해 리모델링을 모두 마치고 임대를 놓고 있습니다.

금일 조경과 옥상방수공사를 마무리하고, 주차선만 그리면 됩니다.

현재 20채가 계약되어 입주가 시작되었습니다.

본래 제가 예상했던 것보다 느린 속도이긴 하지만 원하는 목표수익률은 충분하게 달성될 것이라 생각합니다.

여러 사연들이 많았는데 정리되면 글을 올리겠습니다.

 

 

2. 이제 11월입니다. 올해도 두 달 남짓 남았습니다.

신년에 세웠던 계획 중에 아직 실행하지 못했던 부분을 점검하시면서

새해 계획을 하나씩 구상하시는 것도 좋겠습니다.

작년에 올렸던 칼럼을 링크합니다.

http://cafe.daum.net/happy-tech/7go2/524 

 

 

출처 : 행복재테크

글쓴이 : 송사무장 원글보기

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