[스크랩] 불황기 경매투자 전략(1)

불황기 경매투자 전략(1)

 

 

 

2010년 불안한 장세가 지속되고 있다. 전문가 중에서 추가 하락을 예견하는 사람도 있고, 현재 바닥을

지나는 시점이라 하는 사람도 있다. 

정부에서 2010년까지 다주택자에 대해 부동산 양도시 양도세를 완화해줬고,

비사업용토지에 대한 중과도 폐지했다. 또한, 다주택자일지라도 올해 매입하는 부동산은 2채 이상이

되더라도 평생 일반과세의 혜택이 주어진다.

 

이런 시기에 여력이 되는 투자자는 실수요자는 우량물건에 접근할 것을 추천한다.

소심한 투자자라면 약간의 관망도 필요하겠지만 실수요자 및 투자자는 이런 좋은 기회를 놓치지 말아야

할 것이다. 솔직히 나는 부동산 시장의 칙칙한 분위기를 너무 좋아한다.

왜냐하면 이런 분위기엔 평소에 사고 싶었던 물건을 충분하게 쇼핑할 수 있고,

부동산 호기보다 수월하게 낙찰받을 수 있기 때문이다. 

 

원래 부동산은 분위기가 혼란스러우면 A급 물건을 쉽게 구경할 수 있지만 분위기가 상승으로 반전되면

A급 물건은 금세 종적을 감추고 쓰레기만 남는 것이 현실이다.

 

 

1. 실수요자가 주거형 물건에 입찰할 때 본인의 입맛을 100% 만족시키려 하지마라.

 

 

경매의 장점은 일반매매보다 저렴하게 매입할 수 있는 것이다. 허나 일반매매처럼 부동산중개업소를

통해 구입할 때처럼 집안에 들어가서 화장실, 안방, 베란다, 거실까지 확인할 수가 없고 본인이 원하는

지역에 매물이 나온다는 보장도 없다. 경매에 진행되는 부동산이 자신의 취향에 맞추는 것은 현실적으로

어려움이 있다는 것이다. 경매경험이 많은 본인도 내 입맛에 100%맞는 경매물건을 찾는 것은 힘들었다.

하지만 수익만은 내가 원하는 수준에서 낙찰받을 수 있었다. 그래서 지금까진 낙찰을 받아놓고 그 곳이

맘에 들면 이사를 하고 그렇지 않으면 매도 및 임대를 놓고 수익을 올렸었다.

 

즉, 경매를 통해 주거형 물건을 매입하려는 실수요자는 100%만족할 만한 부동산을 찾으려 하면 안 된다.

자신의 입맛을 양보하고 그 대신 수익률로 만족하면 된다. 한 발짝 양보하면 선택할 수 있는 부동산의

폭도 넓어진다. 물론 두 가지 조건을 모두 충족하면 좋겠지만 필자에게 그 중에서 하나를 선택하라고

한다면 아직까지 수익부분을 선택하여 입찰을 한다.

 

 

 

2. 투자물건은 작은 것부터 시작하라!

 

 

경매를 시작하면 누구든 처음 접하는 것이 빌라다. 아마도 투자비용도 적게 투입이 되고 대출도 무난하게

받을 수 있기에 빌라로 시작하는 것이 대부분이다. 연립, 소형아파트도 빌라, 오피스텔은 비슷하게

소액비용이 지출 되므로 역시 첫 물건으로 어울린다. 하지만 이렇게 경매인구 대부분이 처음 시작할 수

있는 물건이므로 그만큼 경쟁도 치열하다는 것은 감안해야 한다.

따라서 첫 물건은 수익에 대한 대박을 꿈꾸기보단 경매의 전 과정을 경험해본다는 생각으로 입찰을

준비해야 한다. 그리고 자신에 성향에 맞게 부동산 개별종목에 대한 상세공부를 하거나 경매에

관련 법률과 판례에 대해 심화학습을 하며 다음 종목에 도전하면 된다.

 

다주택자에 대한 양도세가 완화되었으므로 올해까지 주거형 물건에 추가로 도전해보는 것도 괜찮다.

처음부터 매매차익을 노리지 않고 임대수익을 감안하여 입찰한다면 좀 더 다양한 물건을 선택할 수 있을

것이다.

 

 

3. 기존 낙찰가에 흔들리지 마라!

 

 

부동산 중개업소나 경매컨설팅, 그리고 초보자들 대부분은 경매입찰가격을 산정할 때 기존낙찰가를

참조한다(경매유료싸이트 어느 곳이든 해당물건 인근지역 낙찰가격의 평균을 산출한 자료가 있다).

하지만 이 자료를 맹신하여 입찰가격을 산출하면 실수를 범할 수 있다. 왜냐하면 인근지역의 평균낙찰가격

에 포함되는 데이터엔 초보들이 실수로 높게 쓴 경우도 있을 것이고, 고수들이 낮게 적어내어 가끔

낙찰 받은 경우는 있을 것인데 그것들을 모두 종합하여 평균값을 낸 것을 신뢰하기엔 현실적으로

무리가 있다.

 

그래서 기존낙찰가를 기준으로 수익률을 환산해보면 형편없는 경우가 많다. 더군다나 지금은 부동산

하락기이므로 상승장의 데이터는 더더욱 신뢰하면 안 된다. 차라리 철저한 현장조사를 거치고 급매물

가격을 체크하여 소신 있게 입찰가격을 적어 내는 것이 제일 좋을 것이다. 그래서 필자도 입찰가격을

산정할 때 통상 경매컨설팅에서 사용하는 인근지역의 낙찰가를 참조하지 않고 발품을 팔아 현장확인 후

내가 원하는 수익을 계산 후 입찰가격을 결정한다.

 

 

 

4. 목표를 분명하게 설정하라!

 

 

경매를 할 때 입찰할 물건을 선정하는 것부터 시작이 된다. 그런데 막상 유료싸이트를 클릭하여 경매물건

을 검색하면 화면에 펼쳐지는 방대한 물건에 어느 물건을 골라야 할지 막막하다. 쉬운 물건을 선택하자니

 경쟁이 심할 것이고 어려운 물건을 선택하려니 마무리가 잘 될지 걱정이 앞선다. 초보자일수록 이런 현상

은 더욱 심하다.

 

따라서 경매투자를 하기 전에 나의 상황에 맞게 목표설정을 분명하게 해야 한다.

 

1. 단기로 투자할 것인가? 장기투자로 할 것인가?

2. 가진 돈을 모두 한 종목에 올인할 것인지 몇 개의 종목으로 분산할 것인지?

3. 실거주목적인지 투자목적인지 임대목적인지?

4. 주거형물건, 상가, 토지, 특수물건인지?

 

막연하게 수익나는 물건 전부 입찰한다는 생각보다 자신의 상황에 맞는 기준을 선택한다면

체계적으로 부동산을 매입할 수 있을 것이다. 목표가 분명하면 사물이 또렷하게 보이는 것이다.

 

 

 

(2)편 계속...

 

 

출처 : 행복재테크

글쓴이 : 송사무장 원글보기

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