[스크랩] 불황기 경매투자전략(2)

-현 부동산 시장-

 

 

부동산 침체기는 크게 두 가지로 생각해볼 수 있다.

그 하나는 시세가 하락하면서 매물이 쌓이는 경우이고

나머지 하나는 시세의 변화는 미미한데 거래가 되지 않는 경우다.

 

전자는 공포감이 퍼졌던 2009년 금융위기 때이고, 지금은 후자의 경우라고 봐도 될 것이다.

 

현재 부동산 거래가 현저하게 줄었다.

본래 매매란 매도자와 매수자 두 사람 모두 만족해야만 이루어지는데

현재 시점에서는 팔고 싶은 가격과 사고 싶은 가격차이가 좁혀지지가 않는 것이다.

 

그것도 당연한 것이 연일 매스컴에서 집값하락에 대한 부분이 보도되고 있기 때문에 

매수자는 부동산에 대한 리스크가 제거되거나 더 떨어진 가격에 사려고 할 것이고,

금융위기 후 폭락했던 부동산 가격이 1년도 안 되어 정상으로 회복되는 것을 경험했던 집주인들은

굳이 헐값에 매도하려 하지 않으므로 거래가 이루어질 수 없는 것이다.

(즉, 부동산 소유자는 팔리지 않으면 가격을 내리는 것이 아니고 시장이 회복될 때까지 버티려 하는 것이다)

 

위에서 언급했던 이유로 현재 부동산 시세가 여전히 봉합세를 유지하고 있기에

공인중개사무실을 돌아보며 급매물을 체크해봐도 싸다고 느껴지는 매물은 거의 없는 것이다. 

 

허나 이와 반대로 뉴스를 보면 부동산 가격이 하락할 것이라는 내용들이 주로 보도되고 있다. 

언론도 매수자와 최종소비자를 주춤하게 하는 가장 큰 원인인 것이다.

 

하지만 시간이 지나면 부동산을 매수하게끔 부추기는 것 역시 언론이라는 것을 알아야 할 것이다.

최종소비자는 언론과 분위기에 무척 민감하게 반응한다.

  

금융위기때는 소유자가 추가하락을 염려하여

헐값이라도 빠른 시간내에 처분하려 했지만 이번에는 그런 성급한 행동을 하는 사람들이 드물다는 것이다.

 

(역시 사람은 적응력이 무척 빠르다는 것과 게임의 룰은 계속해서 바뀐다는 것을 느낀다.

주식이든 부동산이든 꾸준한 상승도 그리고 영원한 하락도 없다. 그리고 대부분 사람들의 심리는 다수쪽으로 치우친다는 것과

시세는 결국 하락과 상승이 반복된다는 것을 깨닫는 사람은 큰 그림을 그리며 투자할 수 있는 것이다)

 

대기 매수자중에선 추가하락을 예상하며 저가매수를 꿈꾸는 사람들도 있겠지만 

이미 노출된 악재 외 추가로 악재가 발생하지 않는 이상 금융위기 저점까진

하락하진 않을 것이라 예상한다. (수요대비 공급이 많은 지역과 가수요가 많은 지역은 예외!) 

 

 

이런 시기에 부동산 투자시 투자자가 염두해둬야 할 것은

 

시세가 곧 상승할 것으로 예상되기 때문에 매입하는 것이 아니라

현 상태에도 수익을 충분히 낼 수 있거나 지루한 횡보상태를 느긋하게 기다릴 수 있는 투자를 해야 한다는 것이다. 

 

또한, 투자를 할 때 수익률보다 리스크관리를 염두해두고 접근해야 한다. 

말장난으로 느껴질 수도 있겠지만 실전에 부딪히게 되면 실감할 수 있을 것이다.  

 

투자타이밍은 횡보장세나 정체된 상태에 있을 때 보다 많은 기회를 접할 수 있다. 

상승장을 경험해 본 사람은 알겠지만 상승장이라고 하여 맘 편하게 투자할 수 있는 여건이 되지 않는다.

오히려 급매물이나 경락을 통해 물건을 매입하는 것조차 힘들고,

지칠줄 모르고 상승하는 가격에 조바심만 커질 뿐이다. 

 

 

 

-다수의 선택이 옳다고 믿지마라- 

 

 

 

예전에 OX퀴즈를 통해 사람의 심리에 관하여 실험했던 것을 본 기억이 있다.

100명이 퀴즈(=실험)에 참가하였고 실제 정답은 X였는데

90명이 (O)를 선택했고 나머지 10명이 (X)에 서 있었다.

 

진행자가 참가자들에게 질문을 해보니

오답에 서 있는 (O) 참가자들은 여유를 느끼며 웃고 있고

정답에 서 있는 (X) 참가자들은 고개를 갸우뚱하며 불안하게 서 있다.

 

이런 현상은 정답에 대한 확신보다 자신과 같은 생각을 하고 있는 사람들이 많다는 것에 안심을 하고 있는 것이다.

잠시 후 진행자가 참가자들에게 정답을 바꿀 수 있는 15초의 시간을 주니

정답(X)에 서 있던 3명이 (O)쪽으로 달려갔고 그들은 (O)에 도착하는 순간 표정이 여유있는 모습으로 변했다.

꼭 위에서 언급했던 경우가 아니더라도 이런 상황들은 심심찮게 볼 수 있다.

 

투자의 세계에서도 마찬가지다.

누구나 부동산 시장에서건 주식시장에서건 상승할 것인지 하락할 것인지 정답을 찾아내는것은 어렵다

자신의 판단에 확신하지 못하는 사람은 많은 사람들이 몰려다니는 곳에 서서

대박을 꿈꾸며 과감히 돈을 뿌린다. 허나 이것은 투자가 아니라 투기이며 이런 사람들이 여유있게 서있는 곳은

오답일 경우가 많다는 것도 조금만 돌아보면 깨달을 수 있을 것이다.

 

 

<추신> 

 

 

어떤 분에게 메일을 받았는데

그분이 여러 번 입찰했지만 성과를 얻지 못한 상태에서

'경매라는 분야가 이렇게 힘들고 외로운 것'인지 질문을 하셨고,

 

그분께

'역으로 생각해보면 경매투자가 힘들고 외롭기에 아직도 기회가 있는 것입니다.

모두가 즐겁게 할 수 있는 투자는 아직 저도 발견하지 못했습니다'

라는 짧은 답변을 드렸다.

 

 

 

출처 : 행복재테크

글쓴이 : 송사무장 원글보기

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