[스크랩] 경매공부는 단기간에 집약적으로 하라.

경매공부는 단기간에 집약적으로 하라.

 

온전한 경매인이 되기 위해서 해야 될 공부는 이론공부와 실전경험이 있습니다.

어느 책에선가 이론 공부에 너무 얽매이지 말고 실전을 중시하라는 구절을 본 기억이 있는데, 궁극적으로 틀린 말은 아니지만 초심자들이 오해할 수 있는 소지가 있어 그 뜻을 명확히 할 필요가 있겠습니다.

 

경매에서 이론공부는 경매의 기본이자 핵심입니다. 충실한 이론 공부가 전제되지 않은 상태에서, 앞으로 겪게 될 실전경험 하나하나가 마음속 깊이 체화되길 바라는건 욕심에 불과합니다. 책을 통해 간접경험하면서 머릿속에 차곡차곡 쌓인 이론들이 실전경험을 통해 하나 하나 검증되고 확인되면서 보다 견고한 이론으로 정립되는 것이 순리입니다.

 

그러나 딱딱한 이론에만 너무 매몰되다 보면 경매에 대한 흥미를 잃게 되고 결국은 중도에 포기하는 우를 범하지 않을까 하는 노파심에 일부 경매서적 저자들은 실전을 통해 배우라는 논리를 펴지만, 가만히 되짚어 보면 그 궁극의 의미는 이론과 실전을 적절히 병행하며 공부하는 게 최상이라는 취지일 것입니다.

 

경매의 기본은 이론공부이고 이론공부의 핵심은 권리분석입니다.

그리고 경매입문자들이 가장 부담스러워하고 두려워하는 부분이 권리분석이기도 합니다.

생소한 법률용어와 난해한 판례들이 경매서적 곳곳에 매복해 있다가, 여러분의 정열이 힘을 잃는 어느 순간 툭 튀어나와 여러분의 뜨거운 열정에 상처를 내고 한껏 부푼 희망에 좌절을 안겨 줄 수도 있습니다. 경매공부의 시간이 길어지고 늘어질수록 정열이 식어가는 속도는 빠르고 상처는 깊어지게 됩니다.

 

그렇다면 결론은 하나!

 

지금 여러분들이 마음속의 정열을 한껏 고양시킨 상태라면, 이론공부는 단기간 내에 승부를 내겠다는 각오로 집중적으로 매진하시라는 것입니다.

 

오늘 찔끔 내일 찔끔, 아니면 시간날 때 마다 조금씩, 이런 식으로 공부를 하다보면 결국 생소함과 난해함이라는 잘 벼려진 양날의 검에 온 마음이 상처투성이가 될 것은 뻔한 일입니다. 결국 경매공부 시작한지 얼마 되지도 않아 뜨겁게 타오르던 정열의 불꽃은 사그라들고 좌절과 절망의 앙금만 머릿속을 둥둥 떠다니게 될 것입니다.

 

지금 여러분이 서점 매대 위에 깔려있는 수많은 경매 책들 중에서 자신의 취향에 맞는 책 한 권을 과감히 뽑아 들었다면, 그 책은 당일로 일독을 끝내겠다는 각오를 세우시기 바랍니다. 어려우면 어려운대로, 쉬우면 쉬운 대로, 재미있으면 재미있는 대로, 지루하면 지루한대로 포기하지 말고 끝까지 완독하셔야 합니다.

 

그런 다음 마음속에서 느껴지는 변화를 세심하게 체크해 봅니다. 책 내용이 어려워 뭔 말인지 통 모르겠다는 느낌이 들면 좀 더 수월한 내용의 책을 골라 다시 통독을 시작하고, 읽을 만했다는 느낌이 들면 날을 잡아 또 다시 몰입하여 두 번째 완독에 도전합니다.

 

분명 첫 번째와는 사뭇 느낌이 다를 것입니다. 이렇게 자신이 선택한 책에 특별한 하자가 없으면 반복해서 세 번 정도 읽기를 권합니다. 세권을 한 번씩 읽는 것 보다는 한권을 세번 읽는 게 자신감을 배양시키는 방법으로는 탁월하고 일관된 이론을 정립할 수 있어 효율적입니다. 경매책의 저자들이 제각각 다른 방식으로 경매이론들을 설명하기 때문에 경매입문자들은 때로는 혼란스러울 수가 있는데, 궁극적인 결론은 동일하지만 설명 방식에 차이가 있는 것이니 한 사람의 책으로 그 궁극에 도달하면 되는 것입니다.

 

다시 한 번 강조하지만, 경매공부는 집약적으로, 몰입해서 하는 게 효율적이고 성취도도 높습니다.

책 한권을 기준으로 했을 때 일독의 시간이 최소한 사흘 이상 넘어가면 공부에 맥이 끊길 가능성이 높습니다.

 

고양된 정열과 절실함으로 단기간 내에 일독하면 잠재의식 속에 막연히 떠돌던 경매에 대한 부정적인 시각과 막막함은 자신도 모르게 어느 정도 일소될 것입니다. 그때 연이어 두 번째 통독에 접어들면, 생소하던 용어들의 의미가 희미하게나마 이해되기 시작하고 조금씩 머릿속에 그림이 그려지기 시작합니다. 그러면서 공부가 재미있어지고 자신감이 조금씩 배양되는 것입니다.

 

여기서 중요한 것이 자신의 수준을 제대로 알고, 자신에게 꼭 맞는 책을 집어 드는 것인데, 경매 초심자분들은 처음에는 딱딱한 이론서보다는 낙찰수기 형태의 책들을 읽어 보시길 권합니다. 선배들의 가슴벅찬 무용담에 귀를 기울이다 보면 경매의 매력에 흠뻑 빠져들게 되는데, 결국 이것이 동기부여를 견고히 하고 정열을 뜨겁게 가다듬는데 많은 도움이 될 것입니다. 낙찰기를 읽으면서 경매의 흐름과 체계를 머릿속에 그려두시면 나중에 이론 공부할 때도 짜임새 있는 이해가 가능하실 겁니다.

 

경매공부의 두 번째 단추!

 

자신의 수준에 맞는 책을 한 권 골라 단기간 내에 여러 번 통독하는 것입니다!!

 

부동산, 나아가 재테크에 대한 마인드를 확립하라.

 

경매는 법원을 중개기관으로 하여 부동산을 사고파는 일이고, 아시다시피 부동산을 매개로 한 재테크에는 다양한 영역들이 존재합니다. 경매는 이처럼  수많은 부동산 재태크 영역 가운데 극히 일부분만을 차지할 뿐입니다.

 

부동산으로 재테크를 하는데 부동산에 대해서 모른다면 말이 되지 않겠지요?

결국 부동산에 대한 전반적인 지식의 체득이 선행되지 않고는 온전한 경매인이 될 수 없다는 말입니다.

사실 처음 경매공부를 시작할 때에는 권리분석이 경매의 전부처럼 느껴지고, 따라서 권리분석만 정복하면 뭔가 일을 낼 수 있을 것 같은 기분에 젖어 들지만, 권리분석이 일정 수준에 올라 매물을 선정할 때쯤 이르게 되면 경매에 있어 부동산 지식이 얼마나 중요한 요소인지를 절감하게 됩니다.

 

어떤 매물이 장래가치 있는 부동산인지, 현재의 감정가가 그 부동산의 가치를 제대로 반영하고 있는지, 경기의 흐름에 따라 어떤 부동산에 투자하는 게 유망한 지 등에 대한 정보가 있어야 적정한 매물을 선정할 수 있고, 일단 매물이 선정되어야 현장조사와 입찰 준비 등 다음 단계로 넘어 갈수가 있기 때문입니다.

 

가장 전형적인 예를 들어 보면, 경매에 입문하여 일정기간 권리분석 공부를 마친 초보자들은 마치 약속이나 한 듯이 아파트 경매로 눈을 돌립니다. 아파트가 집합건물이다 보니 건물등기부만으로 등기부상의 권리분석이 끝나고, 임차인 유형도 나름대로 정형화 되어 있어 권리분석의 부담이 한결 덜하기 때문인 듯 하고, 거기에 더해 여타의 부동산이 쫓아오지 못할 아파트만의 매력, 즉 언제든 매각하여 현금화 할 수 있다는 바로 환금성 때문이 아닌가 싶습니다.

 

그러나 실전에서는 매물로 등장하는 모든 아파트가 매력적인 것은 아닙니다.

어떤 아파트는 차라리 빌라보다 가치가 떨어지는 경우도 있고, 어떤 지역에서는 아파트보다 단독주택을 낙찰 받는 게 수익성면에서 월등한 경우도 있습니다.

 

누구나 쉽게 접근하는 아파트 경매만 해도 이처럼 어떤 아파트들이 환금성이 높은지, 어느 지역 아파트가 장래 유망한 지, 리모델링이나 재건축이 언제쯤이나 가능한 지, 인근에 개발 호재는 없는 지 등 권리분석 외에 기본적으로 챙겨야 할 부동산 지식이 만만치 않습니다.

 

환금성만 해도 그렇습니다. 경기가 하강곡선을 타고 내려갈 때는 투자심리가 위축되고 장기적으로  더 떨어질 것이라는 기대심리가 고착화되어 아무리 우량한 아파트라도 적시에 제값 받고 매각하기가 쉽지 않습니다.

이때 부동산투자는 결코 실패가 없을 것이다, 라는 확고한 정신적 무장이 없다면 경기의 흐름에 따라 쉴새없이 요동치는 부동산의 가격에 초심자들은 불안할 수밖에 없을 것입니다. 실시간으로 바뀌는 주가 지수 그래프처럼 하루하루 등락을 거듭하는 부동산 매매가 그래프에 늘상 마음 졸이며 보내야 할지도 모를일입니다.

 

부동산은 이러이러한 속성이 있어 결코 손실이 없다는 논리, 경매는 항상 이기는 싸움일 수밖에 없다는 확고한 믿음을 마음속에 갖춘 사람들은 장기적인 안목으로 부동산에 투자하는데, 사실 이것이 부동산 투자 본연의 모습이자 원칙이요, 정석입니다.

 

다수의 부동산 사이트가 이 같은 부동산 투자의 속성을 무시하고 마치 주식처럼 하루단위로 매매가 그래프를 올려놓아 투자자의 눈길을 현혹하는데, 경매 입문자들이 이런 것들에 마음 졸이며 경매를 하다보면 경매가 영 재미없어집니다. 소풍 다니 듯 현장 조사하고, 여행 다니 듯 땅 보러 다니는 그런 여유로움을 기대했는데, 하루하루가 살얼음판을 걷는 기분이라면 경매는 더 이상 즐거운 오락도, 박진감 넘치는 스포츠도 아닌 것입니다.

 

결론적으로, 부동산 투자에 대한 기본적인 원리와 속성을 이해해야만 경매를 즐길 수 있다는 것입니다. 결국 경매에 처음 입문하는 분들이 경매서적과 더불어 부동산 전반에 걸친 내용을 담고 있는 부동산 서적 한권쯤은 일독해야 할 이유가 여기에 있는 것입니다.

 

한편 경매는 수많은 재테크 수단 가운데 하나이므로 당연히 재테크의 원리와 속성 또한 이해할 필요가 있습니다. 고정된 종자돈을 굴려서 은행이자 이상의 수익을 얻어야만 제대로 된 재테크로 평가받을 수 있는데, 이를 위해서는 다양한 재테크 이론과 지식이 필요합니다.

 

쉬운 예로, 경매실전에서 종자돈은 한정되어 있기 때문에 어느 정도까지는 대출을 끌어 쓸 수 있어야 자금의 회전율을 높이고 투자의 다변화를 꾀할 수 있는데, ' 빚은 곧 죄악이니 가급적 자기 돈만으로 투자한다'는 보수적인 사고를 가진 사람이 있다면 그 사람은 아쉽게도 경매계에서 성공하기가 쉽지 않을 것입니다.

결국, 그동안 우리 자신도 모르게 쌓아 온 비합리적인 습성과 편견을 버리고 합리적인 사고를 키워가기 위해서, 재테크의 기본원리를 다룬 서적들 한 권쯤은 반드시 읽어 볼 필요가 있는 것입니다.

 

경매 공부의 세 번째 단추!

 

부동산 전반을 다룬 서적 한권을 독파하여 투자수단으로서의 부동산에 대한 믿음을 견고히 하고, 재테크 이론 서적을 통독하여 재테크의 기본이 되는 합리적인 마인드를 구축해야 합니다!!

출처 : 경매고수를 꿈꾸는 사람들

글쓴이 : 경매천사 원글보기

메모 :