[스크랩] 경매의 마무리인 명도 10계명

▲ 명도의 왕도는 대화다 = 문전박대를 당하더라도 가능한 점유자와 부딪쳐라.
그러면 반드시 마음의 문을 열게 된다.
비록 다리는 힘들지라도 명도는 편안해질 것이다. 발품이 최고다.

▲ 명도비 없는 명도는 생각지 마라 = 윤활유 없이 기계가 돌아갈 수 없듯, 아예 입찰 전부터 명도비를 예산에 포함하라. 그러면 명도 때 아깝다는 생각도 안들 것이다.
왜 명도비를 줘야 하냐고 반문할 수도 있다. 물론 법적으로 지급해야 할 의무 사항은 아니다.

그러나 어차피 강제 집행을 하더라도 소정의 집행비와 시간이 필요한 법, 시간과 돈을 교환하라.

▲ 오른손엔 명도비와 왼손엔 강제 집행 = 명도와 협상차 점유자를 방문 때 오른손만 보여 줘라. 그러면 상대방은 낙찰자의 진정성을 이해하고 닫혔던 마음의 문을 열 것이다. 왼손은 그저 존재 자체만으로도 상대에게 위엄과 권위를 나타낸다.
따라서 먼저 왼손을 상대방 앞에서 흔들지 마라. 지나치면 미치지 못함만 못하리라. 가능한 명도비만으로 일을 해결하라.

▲ 강제 집행은 최후의 수단 = 전가의 보도는 함부로 휘두르는 것이 아닌 것처럼 엄포용으로만 이용하라. 단, 꼴불견 임차인에게는 엄정하게 대처할 필요가 있다.
마치 맡겨 놓은 돈 찾아가는 것처럼 너무 당연히 명도비를 요구하는 사람, 그것도 터무니 없는 금액을 요구하는 사람에게는 차라리 국가에 세금을 내는 것이 낫다. 강제 집행이 보약이다.

▲ 분할 통치와 본보기 이용하라 = 다가구나 상가 등 여러 가구가 거주하는 경우에는 목소리 큰 사람이 반드시 있다. 집단의 힘을 이용해 협상에 찬물을 끼얹는 사람은 따로 격리해야 한다. 본보기로 강제 집행을 신청하면 나머지 사람들은 원하는 데로 잘 따라온다. 상대의 약한 고리를 집중 공략하라.

▲ 집행사전예고제를 이용하라 = 도저히 막무가내로 강제 집행이 불가피하다면 강제 집행을 신청하고 집행관에게 방문을 부탁하라. 집행관이 ‘7일 이내에 자진 퇴거하지 않으면 강제 집행을 하겠다’는 계고서를 붙이면 효과가 바로 나타난다.

▲ 잔금 납부 전에는 반드시 방문하라 = 경매는 일반 매매와 달리 사전 방문이 거의 불가능하다. 그러나 낙찰 후에는 사정이 달라진다.
대금 지급 기한 통지서를 받거든 방문하라. 방문하면 명도의 난이도를 판단할 수 있다. 대화를 하다 보면 어느 정도 성향을 파악할 수 있기 때문이다.

▲ 잔금 납부와 동시에 인도 명령 신청 = 채무자 겸 소유자, 담보 제공자나 미배당 임차인은 잔금 납부와 동시에 인도 명령을 신청하는 것이 좋다. 잔금 납부 후 발송하는 내용 증명에는 소유자가 바뀌었다는 것과 이사할 수 있는 일정 기간을 통보하고, 기한 내 이사가지 않으면 강제 집행할 수 있으며 집행에 소요되는 비용 등을 청구할 수 있다는 점을 주지시킨다.

▲ 명도는 송달이 생명 = 송달이 돼야만 강제 집행을 할 수 있다. 종종 점유자가 고의로 송달을 거부하는 경우가 있다. 우체국 집배원이나 집달리와 가까우면 덕을 볼 수 있다.

▲ 빈집 명도가 더 힘들 수도 = 짐이 남아 있지 않는 빈집이라면 관리사무소 등의 협조를 얻어 조기에 입주할 수도 있다.

그러나 세간이 남아 있을 경우 함부로 옮겨서는 안 된다. 소정의 법적 절차를 거쳐 적당한 곳에 보관해야 한다.

강제 집행 때 송달이 불가능해 결국 야간 특별 송달을 거쳐 공시 송달까지 가야 하는데, 시간과 비용이라는 이중의 부담을 감수해야 한다

 

출처 : 왕비재테크

글쓴이 : 주여니 원글보기

메모 :