1. 현장(황)조사서 참고
법원이 작성해 놓은 현장(황)조사서를 출력해서 참고 하면 많은 도움이 되는데 경매 전문정보제공업체나 대법원사이트에 접속하면 출력할 수 있다.
여기에는 법원이 집행관이나 감정평가사를 통해 얻은 자료들을 요약해서 해당 물건의 응찰일 1주일 전부터 해당 법원 민사집행과에 비치 열람할 수 있게 한 것을 인터넷에 올려놓은 것으로 현장 조사시 많은 도움이 되는데, 주요내용은 다음과 같다.
(1)해당 경매 부동산의 위치 및 현황(약도 첨부)
(2)해당 경매 부동산의 내부구조 및 사용용도 등(도면, 외부사진 첨부)
(3)해당 경매 부동산의 점유자 현황(임대차관계조사서 첨부)
부동산 점유자 현황에는 임대차관계조사서를 포함하는데 임차인여부, 임대기간, 임대보증금, 주민등록전입일, 확정일자 등이 기록된다.
따라서 이것들을 참고하면서 부근 부동산중개업소를 4-5군데 방문하여 적정한 응찰가격과 낙찰 받은 다음의 활용방안 즉 임대할 것이지, 처분할 것이지, 재개발, 재건축 가능성은 있는지, 임대시세는 얼마나 하고, 평당 매매시세는 어떠한지 등을 감정평가서등을 참조하면서 꼼꼼히 파악해야 한다.
한군데만 들르지 마시고 복수이상을 방문하여 평균치를 얻는 것이 실수할 가능성을 줄이는 방법이다.
2. 동사무소 방문
주택임대차보호법의 보호대상이 되는 부동산을 낙찰 받을 때 무엇보다 주의하지 않으면 안 되는 것이 바로 “임차인”에 관한 사항이다.
해당 부동산에 전입해 있는 전입자가 있다면 반드시 동사무소를 방문하여 전입사항을 확인하여야 한다. 물론 집행관이 현황 조사시 동사무소를 방문하여 해당 번지로 전입해 있는 전입자의 주민등록등본을 발급받아 현황조사서에 기재하지만 응찰자도 반드시 직접 확인해야 한다.
즉 법원 명령으로 집행관에 의해서 보고 작성 비치 열람되는 현황조사서가 어디까지나 참고자료에 불과할 뿐 아무런 법적 구속력을 갖고 있지 않다.
현장조사 방법은 해당 부동산의 경매지를 복사하거나 출력된 것을 지참하여 자신의 신분증을 가지고 동사무소를 가면 약간의 수수료를 지불하면 열람할 수 있다.
이때는 전입자의 전입현황의 열람만 가능하나 낙찰 받고 매각허가가 나면 그때는 이해관계인에 해당하기 때문에 주민등록등본 발급이 가능하다.
임차인 조사를 통해 말소기준권리보다 후순위로 전입한 전입자에 대해서는 크게 신경 쓰지 않아도 무방하다.하지만 선순위로 전입한 전입자가 그 부동산에 거주하고 있음에도(채무자나 보증인의 가족 아닌 세대주) 불구하고 배당요구등 권리신고를 하지 않은 전입자가 있다면 이때는 상당한 주의를 기울여야 한다.
왜냐하면 나중에 낙찰대금과 별도로 추가로 이 전입자의 임차보증금을 물어(인수)주어야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문이다.
참고로 임차인의 대항력 발생기준이 되는 주민등록전입일은 주민등록 전산화에 따라 1994년 7월 1일부터 시행된 현행 주민등록법에서는 전입일은 실제 전입신고를 한 날짜를 기재하고 변동일은 전 거주지로부터 전산자료가 주민등록 이전한 동사무소로 이송되어 전입정리가 되는 날을 기재하는 것이다.
그러므로 1994년6월30일 까지는 변동일이 전입신고일 이고 1994년7월1일 이후에는 전입일이 전입신고일이 되는 것이다.
3. 감정평가서 활용
감정평가사가 경매 부동산 현장에 나가 가격을 평가한 것으로 평가표, 평가의견서, 평가명세표, 평가요항표, 위치도, 간이도면 등으로 구성되어 있다.
감정평가서에는 부동산의 평가액뿐만 아니라 구조, 시설, 노후정도, 위치 등에서부터 환경, 교통 등 부동산의 주변에 대한 객관적인 평가도 곁들여져 있으므로 대상 부동산의 가치분석에 자신이 없으면 자세히 읽어두는 것이 좋을 것이다.
감정평가서에는 입찰대상이 어느 부분까지인지도 확인할 수 있다. 등기부에는 나타나 있지 않은 창고, 옥탑 등의 부속물이 있을 때 그것이 경매대상인지 여부를 감정대상과 가액에 포함되었는지도 알 수 있다. 즉 제시 외인지 입찰외인지 등도 기재되어 잇다.
또한 입찰물건 중에는 아파트 같은 공동주택으로서 아직 대지지분이 미등기인 경우가 있는데 이 경우 대지지분까지 포함여부도 이 감정평가서에서 알 수 있다.
또한 토지 별도등기인 경우에도 그 사실을 기재를 하여 살펴볼 수 있도록 하고 있다. 그러나 감정평가서는 어디까지나 감정평가서에 지나지 않고, 임장활동을 통해 해당부동산의 상태와 주변 상황, 향후 개발가능성 등을 응찰자가 직접 면밀히 파악한 뒤 응찰하여야 한다.
4. 각종 공부 확인
(1)토지대장
지번, 지목, 면적, 소유권 변동, 토지등급이 확인가능
(2)건축물관리대장
건물의 면적, 구조, 용도, 신축일 등을 확인할 수 있는데, 토지대장과 건축물관리대장의 내용과 등기부의 내용을 비교해서 미등기된 부분 등이 없는지를 확인하여야 한다.
(3)토지이용계획확인원
용도상의 규제나 거래상의 규제가 없는지 알 수 있으므로 부동산의 가치분석을 하는데 필요하다.
(4)미등기 건물확인서
장기 무허가 건물이라면 등기부는 없고 해당 구청이 따로 장기 미등기 건물대장을 작성하여 관리하고 있다. 따라서 해당 구청을 가면 열람이 가능하여 소유자를 알 수 있다.
위와 같은 기본적인 자료들을 확보하여 참고 대조하면서 적절한 응찰가격을 사전에 결정한 뒤 응찰에 임해야 법정 분위기에 휩쓸리지 않을 수 있다.