[스크랩] 권리분석의 요령

권리분석의 요령

1.권리분석의 개념
부동산 경매에 있어서 권리분석이란 수익률과 직결되기에 옥석을 가리는
일이기에 경매에서는 가장 중요한 일입니다.
만약 권리분석이 안되고 물건을 아무리 싸게 매입하였다하여도 인수되는
세입자나 권리,또는 예고등기등이 있다면 부동산경매로 취득한 것이 오히려
일반매물보다 비싼 금액으로 취득하게 되는 경우가 있습니다.
이에 우리는 부동산 등기부 등본,법원서류의 열람,경매정보지,또는 인터넷
검색의 요령 및 이해관계인 등을 만나 채무자,세입자,채권자들의 대응 방향과
경락자로써 법적 대처 방향에 대처함으로서,인수경락금액과 취하가능성,
수익률분석과 매도시점까지 잡는 것을 말합니다.

2.권리분석 자료
(1)등기부등본
등기소에서 부동산인 토지와 건물을 별도로 토지등기부와 건물등기부에 부동산의 표시사항과 권리관계를 기재한 것을 말하며 등기용지는 3장이 1조로 되어 있는데 1장은 등기번호란과 표제부,2장은 갑구,3장은 을구로 구분된다.

등기번호란,표제부
등기번호란에는 각 토지또는 건물의 지번을 기재하며,표제부에는 토지와 건물의 표시와 그 변경을 표시합니다.
갑구
A. 소유권에 관한 표시를 합니다.
B. 사항란의 순서를 기입합니다.
을구
A. 을구 사항란 : 소유권이외의 권리인 제한 물건-지상권,지역권,전세권, 저당권,임차권,권리질권등을 기재합니다.
B. 사항란의 순서를 기재합니다.

(2)각종경매정보지
경매정보지를 맹신하는 것은 절대 금물이며,특히 권리분석의 프로그램등은 더욱더위험한 것입니다.
경매지는 14일전에 법원의 공고를 보고 등기부등본을 첨가하여 입찰 7일전에 입찰물건명세서의 열람으로 임차인의 현황을 기재하므로 가끔 누락되거나 잘못기재된 경우를 볼 수 있습니다.다만 인터넷에서는 물건의 사진을 봄으로써, 현장답사의 번거로움을 줄일 수 있지만,신건의 경우에는 사진이나 임차인의, 상황이 없으므로 이점을 유의하시기 바랍니다.

(3)입찰물건 명세서
입찰물건 명세서는 크게 2가지로 나눌수 있는데 그중 하나는 부동산의 현황조사서이며 다른 하나는 감정평가서입니다.
입찰기일의 7일전에 해당 법원의 민사신청과에 비치되어 있으며 부동산의 현황 조사서에는 부동산의 현황 및 점유관계조사서,임대차관계조사서 및 주민등록등본이 첨부되어 있는데 여기서의 알아야 할 내용은 소유자,채무자가 점유하고 있는가? 임대차현황(임차인의 인적사항,점유범위,보증금액.월세금액,임차기간,확정일자여부,배당요구여부등을 알아봐야 하며 감정평가서에서는 제시외물건의 내용과 그것이 특히 신도시의 아파트의 경우에는 대지권이 포함 여부를 판단하여야 합니다.

(4)법원의 경매기록
입찰 당일에 약 1시간정도의 시간을 주는데 응찰자들이 많은 경우를 대비하여 시간이 부족할 수 있으므로 그간 미흡하였던 조사내용을 미리 메모하였다가 신속히 열람하는 것이 중요합니다.최종적인 권리분석인 만큼 꼭 점검해야 하는 사항은 다음과 같습니다.
- 우편송달 보고서(특히 소유자와 채무자)
- 권리신고 내용,채권신고,배당요구,임대차계약서
- 임차인의 주민등록등본
(5)현장답사
전쟁도 공중전에서 해상에서 아무리 승리를 했더라도 보병이 땅을 밟지않으면 완전한 승리라 말할수 없듯이 부동산의 기본이 현장답사입니다.
현장답사중에 꼭 알아야 할 내용은 다음과 같습니다.
- 건물이 타인의 소유의 토지를 점유하는지의 여부
- 건물의 손상 및 사용상의 문제점의 여부.
- 이해관계인의 점유의 유무 확인.

3.권리분석의 3단계
(1) 1차 예비 분석
입찰기일의 10일전까지 법원의 입찰공고문과 경매 정보지등으로 권리의 하자를 검토하여 다소 불편한 것은 치우고 입찰대상물건으로 삼아도 괜찮은 것을 몇 개선정합니다.

(2) 2차권리분석
1차분석을 토대로 입찰7일전에 법원에 비치되어 있는 입찰물건의 명세서의 열람과 현장답사(현지 부동산의 중개소에서의 시세파악), 탐문, 동사무소 주민등록등본등을 분석합니다.(입찰기일의3~4일전)

(3) 최종분석
입찰시간이 보통 오전10시인 점을 감안하여 요즘은 부동산의 등기부 등본이 온라인 전산망이 되어 있으므로 법원에서 물건의 등기부등본을 열람하여 최종 점검을 한 후에 법정으로 들어가 다음을 확인합니다.
- 채권자의 배당요구의 변화
- 경매절차진행의 하자 유·무확인


권리분석의 실시
1. 권리분석의 내용
(1) 인수가능성 있는 권리
- 임차인의 대항력 여부 : 전대차, 세대합가
- 지상권, 지역권, 전세권 및 등기한 임차권 인수여부
- 미소멸 가압류, 소유권이 박탈될 가능성이 있는 권리

i. 가등기 :
가. 가등기의 의미
소유권/용익물권(등기된 전세권,지상권,지역권 등)/담보물권 (저당권,근저당권,권리질권 등)/물권에 준하는 권리(등기된 임차권등) 위와 같은 권리를 취득하기 이전에 사전조치로서 보전의 목적으로 취득하고자 하는 권리에 대한 청구권을 등기부에 공시하는 예비등기를 말합니다.
소유권 이전/전세권 이전/저당권 이전 등 이전청구권 보전을 위한 가등기와, 전세권 설정/저당권 설정/임차권 설정 등 설정청구권 보전을 위한 가등기로 크게 나누어 집니다.

나.가등기의 종류
목적부동산에 보전할 청구권이 존재하는 한 그 청구권의 종류를 묻지 아니하고 그 청구권 보전을 위한 가등기를 할 수 있다는 것이 다수설입니다.
가장 흔이 사용되는 소유권에 관한 가등기에 대해서만 알아보도록 하겠습니다.

소유권 이전 청구권 가등기(일반 가등기)
통상 부동산 매수자가 매도인에게 중도금까지 지급한 후 또는 중도금지급과 동시에, 매수인명의의 소유권이전 등기경료시까지 발생할 지도 모를 매매목적 부동산상에 권리변동(제 3의 인물에게 소유권이전/전세권 설정/저당권 설정/가압류/가처분 등)으로 인하여 매매계약상 잔금지급일에 잔금을 지급하더라도 깨끗한 소유권취득을 할 수 없는 위험을 사전에 차단하고자 원 매수자가 매도자와 합의로 등기부에 공시하는 보전목적 등기의 하나이며,
다만 가등기경료에 협력할 채무를 부담하는 소유자가 이를 거절할경우 등 소유자의 협력을 기대할 수 없는 때에는 매수인 단독으로 관할 법원에 가등기가처분신청을 하여 수소법원의 결정/판결에 기하여 가등기를 경료하는 방법도 있습니다.

소유권 이전 청구권 가등기(담보가등기)
금전을 대여하면서 금전소비대차계약(차용증 등)과 대물변제예약 (변제기에 변제하지 못하면 부동산으로 변제하기로 하는 계약)을 맺고 차용인(또는 보증인)소유의 부동산 등기부에 경료하는 담보물권적 성격의 가등기입니다..
즉, 우선변제적효력에 있어서는 저당권과 같다고 볼 수 있고 또 채권자의 선택에 따라서는 청산절차(귀속청산)을 거쳐 가등기에 기한 본등기를 함으로써 담보부동산의 소유권을 취득할 수도 있습니다.
단, 등기부상 표기는 "소유권이전청구권 가등기"로 일반 가등기와 동일하기 때문에 등기부상 표기만으로는 양자를 구별할 수 없습니다.

ii. 가처분
남에게 빌려준 부동산을 되돌려 받아야 하거나 부동산을 사서 인수하기 전에 판 사람이 다른 사람에게 다시 팔고 달아나지 않을까를 걱정해야 할 때, 이때 상대방이 부동산을 처분하지 못하도록 등기부에 금지사항을 써넣을 수 있는데 이를 가처분 등기라 합니다.
가처분등기를 하면 등기부에는 ＇양도,담보권설정 등의 처분행위 금지＇라는 조항이 기재되어 매매 계약을 하거나 저당권을 설정하려 하지 않습니다..
상대방이 금지조항을 어기고 다른 사람을 속여 담보권을 설정했더라도 가처분 권리자가 소송을 거쳐 이후에 설정된 등기를 없앨 수 있습니다.

iii. 환매권
환매특약에서, 약정한 내용대로 환매권자에게 환매를 당할 우려가 있으며, 환매특약약정서에 의해, 통상 지정용도대로, 기정기일까지 개발하지 못하면, 환매기간에 환매권을 행사하게 되는데, 이 경우 경매로 낙찰되었다하더라고, 환매당할 염려가 있으니, 입찰을 고려해야 합니다.

ⅳ. 예고등기
예고등기는 소송이 제기되어 등기원인의 무효 또는 취소로 인해 등기가 말소되거나 회복의 소가 제기된 경우 수소법원의 촉탁에 의하여 행하여지는 예비등기를 말합니다. 등기에 원인무효, 취소를 목표로 하는 말소의 소나 말소 회복의 소가 제기된 경우에 이를 등기부에 공시하여 거래를 하려는 제3자에게 그 소가 제기되었음을 알려 주는 역할을 합니다. 소송의 결과에 따라 제3자가 경매 물건을 낙찰받았더라도 소송에서 원고가 승소할 경우는 낙찰자의 소유권에 변동이 발생하므로 손해를 볼 수도 있기 때문입니다. 피고 승소시에 소유권 변동사항이 발생할 수도 있습니다. 강제경매는 공신력이 인정되며, 임의경매는 채권 없는 경매로 진행시 진실 여부에 따라 뒤집을 수 있습니다. 예고등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이나 처분을 금지하는 권리 보전적 효력이 없으므로 예고등기 이후에 다른 등기가 얼마든지 설정 가능하며, 따라서 원고가 자기의 권리를 보전하려면 말소등기 청구권이나 말소회복등기 청구권을 보전하기 위한 가등기를 하거나, 또는 목적 부동산에 관한 처분금지의 가처분등기를 하는 것이 필요합니다.

(2) 지상권, 유치권 존부확인
- 법정지상권의 성립유무
·관습상 법정지상권은 부동산경매에서는 분묘기지권만 존재합니다.
- 유치권의 성립유무
·신축건물시 유의

(3) 명도의 난이도 및 부대비용 산정
- 명도소송 대상자의 인원수
- 명도비용 산정
- 명도기간 산정

(4) 대위변제 가능성 및 배당요구 철회가능성
- 선순위 권리자의 채무금액의 확인
- 대항력있고, 확정일자 받은 임차인의 배당요구 철회 가능성 확인

출처 : 야생화의 실전경매

글쓴이 : 흑기사11 원글보기

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