[스크랩] 강제집행만이 장땡이 아니다.

인도명령이나 명도소송을 통하면 언제든지 누구라도 강제로 끌어낼 수 있다고 믿는 분들이 많은데

 

그건 운(?)이 좋게 채무자나 세입자가 어설픈 경우에 한정되는 이야기이고, 대항력 없어 명도에

 

순순히 응해야 할 후순위 세입자등을 역컨설팅 해주는 경매 선수가 뒤에 포진하고 있다면 그때부터는

 

이야기가 완전히 달라진다.

대화로 하다가 끝내 합의가 안 돼 명도로 정리하기로 한다면 32평형 아파트를 기준으로 정상적

 

으로는 비용은 300만 원 전후고 시간은 6개월 정도 걸리면 충분하다고 알고 계시는 분들이 많다.

그것은 채무자나 세입자가 순둥이일 때나 해당되는 말이지 악바리거나 뒤에서 코치하는 선수가

 

있다면 2년은 족히 걸린다. 이런 경우는 낙찰 안받고 돈 안 버는 것이 정신건강에 훨씬 도움이 된다.

불쌍한 임차인, 강제로 끌어내면 그만인가

주인은 나인데, 만나주기도 안하고, 말로 해도 안나가고, 말도 안 되는 억지를 부리면서, 죽기 살기로

 

못나간다고 버티면 그 땐 어떻게 하냐고 물어보고 싶겠지만, 끝까지 대화로 정리를 해야 뒤탈이 없지,

 

법적인 힘을 가졌다고 약자인 임차인을 일방적으로 밀어붙이기만 해서는 언젠가는 반드시 문제가

 

발생한다.

인도명령?명도소송에 의한 강제집행 없이 대화와 타협으로 임차인을 상대한다는 것이 가능하냐고

 

반문하실 분도 계시지만 입장을 바꾸어 놓고 진지하게 고민해보면 충분히 가능하다는 것을 확인

 

하실 수 있을 것이다.

 

여기에 딱 어울리는 고사성어가 ‘역지사지(易地思之)’라고 생각한다.

 

돈 버는 것도 좋지만 약자의 입장도 헤아려 해야 한다.

 

그래서 당부하고 싶은 것은 부동산 경매를 잘한다는 것이 ‘명도’를 잘 한다는 것이지 "명도"을

 

통해 강제로 ‘끌어내기’를 잘한다는 것은 아니라는 이야기이다.

강제집행으로 끌어내다가 망한 사례

 지하철 7호선 보라매역 북쪽 인근에 있던 대지면적이 약 65평, 반지하 1층(약 40평, 3가구) 지상 3층

 

(모두 약 35평, 2가구, 각 방 3개)짜리 다가구주택을 낙찰 받은 이가 있었는데, 이 다가구주택에는

 

채무자를 포함한 세입자가 8가구 살고 있었다.

이 집 세입자중 다른 집들은 소액의 최우선변제보호로 얼마라도 받고 또 다른 임차인은 확정일자

 

등으로 순위배당에서 보증금을 전액 찾을 수 있었으나, 2층 방 3개에 살던 후순위 박모씨는 전세

 

보증금 전액(5천500만 원)이 통째로 날아가는 상황이었다.

낙찰자는 명도 문제가 해결되지 않자, 집행관을 동원해 강제명도 하였는데, 강제로 끌려나온

 

임차인이 명도당한 후에 골목 바로 앞집으로 이사를 가서 낙찰자를 애먹이기 시작했다.

필자에게 강의를 들은 낙찰자가 자신의 능력으로 도저히 안 되겠다 싶어서 필자에게 도움을 요청하여

 

알게 되었는데 아무런 도움도 주지 못하고, 결국은 떼인 보증금의 5천500만 원의 절반인 2천750만

 

원을 주기로 하고 일을 끝냈다는 결과를 들었다.

강제집행 전에 1천만 원만 달라고 애원하던 세입자였다. 힘없는 약자를 너무 막다른 골목으로 몰아

 

가면 오히려 곤란한 경우를 당할 수 있다. 때에 따라서는 그럴 필요가 있기도 하지만 말이다.

부동산 경매에서 가장 난관은 뭐니뭐니 해도 명도인 것만은 분명하다.

 

명도 없는 경매를 하고 싶은 것은 사실이지만, 그것은 불가능하다.

다만 좀 손쉬운 물건이라면 선순위 임차인이 있어 인수해야 하는 경우 정도이다.

 

낙찰 받아도 차지할 수 없는 부동산도 있고, 또 강제집행해서는 안되는 어려움도 있다.

출처 : 야생화의 실전경매

글쓴이 : 야생화 원글보기

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